現状有姿売買とは（2022/10/10作成）
住宅ローンを利用する場合の注意点（2022/11/29作成）
契約交渉にあたっては譲歩することも大切です（2022/12/23作成）
１月から３月に売買する場合の注意点（2022/12/24作成）
境界を確定しない場合の注意点（2023/07/04作成）
不動産を無償譲渡する場合（2024/10/11作成）
インターネット上に表示される契約書を使用する際の注意点（2024/12/04作成）
付帯設備表を付けるべきですか？（2025/12/12作成）
付帯設備表を付けないメリット～売主が設備について責任を負わないことが明確になる～
（2025/12/15作成）
付帯設備表を付けないメリット②～売主の作業負担が大きく減る（設備チェックが不要）～
（2025/12/16作成）
記費用を全部負担することも可能ですか？（2025/01/06作成）
売主側が登記費用の全額を負担する場合の注意点（2025/01/09作成）
前面道路が建築基準法上の道路であるかないかを調査する（2025/03/06作成）
前面道路が私道である場合の注意点（2025/03/17作成）
売買代金を10万円としましたが問題ありますか？（2026/10/05作成）

仲介会社を通さない個人間による不動産の売買（以下「個人間売買」とします）において、
よく用いられるのが、現状有姿売買です。現状有姿売買とは、何ら修繕・修補することなく
現状時における状態のまま引き渡すことを指します。売主側のメリットとしては修繕する
必要がありませんので、リフォーム代を節約できます。また買主側としても現状有姿売買
の場合値引き交渉がしやすくなるというメリットがあります。
現状有姿で売買する際の売買契約書における条項例は以下の通りです。

「第〇条　甲（売主）は乙（買主）に対し、引き渡し時において本件不動産及び残置物を
　　　　　現状有姿で引き渡し、乙はこれを承諾したうえで買受る。
　　　２　甲は乙は、前項における本件不動産及び残置物に故障・不具合等があったとし
　　　　　ても修繕義務等一切の責任を負わず、乙もこれを承諾し、売買代金の減額を含
　　　　　む変更及びその他何ら請求しないものとする。

なお、この現状有姿の条項は主に経年劣化が生じている場合に、売主は修繕しないことを
合意したものです。従って、契約した目的を達せられないような故障（例えば、シロアリ
の被害）等は対象外となります。

個人間売買において、住宅ローンを借りて購入しようとする場合、仲介会社をいれなけれ
ば利用することが困難です。何故ならほとんどの金融機関では、住宅ローンの申し込み時に
重要事項説明書の提出が必要ですが、この重要事項説明書は宅建業の免許をもつ不動産会社
でないと作成することが出来ないからです。
但し、一部の金融機関では重要事項説明書の提出が無くても申込を受け付けているところも
ありますので、あらかじめ数多くの金融機関に問い合わせてみることも良いでしょう。また
融資を受けている等の取引関係にある金融機関があれば、親身に対応してくれる場合もあり
ますので、検討してみましょう。

これは個人間売買に限らず、仲介会社が介入している売買にも当てはまることですが、契約
交渉に当たってはついつい自分達の有利となるような条件ばかり出しがちです。しかし、例
えば買主が以下のような主張をしたらどうなるでしょう。
　　
　　「売買価格は値引きして欲しい。」
　　「契約不適合責任は法律の規定より加重してほしい。」

もちろんこのように主張することも自由ですが、売主にとってはメリットは全くありません。
従って、売主が交渉を打ち切ることも十分ありえます。
一方、買主が

　　「売買価格は値引きして欲しい。してくれたら契約不適合責任を問いません。」

と主張した場合はどうでしょう。この場合売主は値引きをする点ではデメリットですが、契
約不適合責任を負わないという点ではメリットといえます。従って、売主も買主も互いに譲
歩していることになりますので、交渉もまとまりやすいといえます。

１月から３月の間に個人間売買を行う場合、注意が必要です。それは翌年度の固定資産税等の納付義務が売主様にあることです。例えば、令和５年１月１５日に売買をすると、令和5年4月以降に、売主様宛に令和５年度の固定資産税納付通知書が送られてきます。
これは、法律的には何も問題ないのですが、売主様としてはもうすでに手放した不動産の固定資産税等を支払わなくてはならないのは不公平です。そこでこのような場合、翌年度の固定資産税等は買主様が負担するという合意がなされることが一般的です。ただ、精算方法については主に以下の二通りの方法が採られることが多いです。

　①売買時に翌年度の固定資産税を買主様から売主様に支払う
　　　→この場合、売買時点の属する年度の固定資産税等額を翌年度の固定資産税等額と
　　　　みなして精算します。
　②納付書が来てから精算する。
　　　→この場合、送られてきた納付書を買主様に回付し買主様が支払う方法と、売主様が
　　　　いったん立て替えて支払いした後で、買主様が売主様に支払う方法があります。

個人間売買を現状有姿での取引とする場合、売主は境界確定作業を行わず、買主様に引き渡す
こととなります。しかし、契約書にその旨を明示していないとあとでトラブルになりますので
契約書の条項に入れておきましょう。条項としては以下のようになります。

　「第〇条　売主は本件土地の境界を確定させないで買主に引き渡す。
　　　　２　買主は引き渡し後、自己の責任において境界を確定させるものとする。
　　　　３　買主が、前項の規定に基づき境界を確定させようと試みたが、確定できなか
　　　　　　ったときでも売主は一切の賠償責任を負わない。　　　　　　　」

第2項は買主様の責任としているのは、費用を売主様が負担しないということを、第3項は将来何ら
かのトラブルで境界を確定できなかった場合でも売主が責任を負わないということを明らかにして
います。なお、購入する不動産の境界確定をしてもらいたい場合は、必ず交渉過程で協議しましょ
う。ただし、この作業は費用が高額になることから、事前に売買契約を締結し、手付金を入れるよ
うに求められることもあるでしょう。
境界を確定させないで売買することに驚かれるかもしれませんが、自宅の隣地を購入する場合や
同じ分譲地の他区画を購入する場合、売買代金が廉価の場合等ではよく行われます。

遠方にある不動産を相続したが、管理が煩わしい等の理由で最近不動産を無償で譲渡するこ
とを検討している方も多いと思います。ところで、所有権移転登記に無償譲渡という登記原
因はなく、その無償譲渡の状態を法律的に判断し「贈与」か「売買」で登記することになり
ます。

①単純に無償譲渡する場合

　譲渡の際に、金銭等の支払いの約束をしていないようなケース（ここでは便宜上「単純に
　無償譲渡する場合」とします）では、譲渡の対価がないため「贈与」と判断されます。そ
　のため、譲渡する不動産の価格によっては、贈与税が受贈者に課税されます。

②実質的に無償譲渡する場合

　売買代金は発生するが、売主が支払う諸費用が同額又は上回ることによって売主の手元に
　売買代金が残らないというような場合、当事者間の認識では「無償譲渡」となっていても、
　売買代金が設定されている以上「売買」となります。

以上無償譲渡について、法律（民法）上どのように判断されるかについて記載しましたが、
税金上（税法）は別の解釈がなされることがありますので、無償譲渡をご検討の方は、あら
かじめ税務署等にご確認ください。
なお、当事務所の報酬については上記①のケースでは贈与登記の報酬、②のケースでは個人間
売買の報酬が適用されます。

インターネット上で「不動産　売買契約書」等と検索すると、さまざまな契約書のひな形が検出されます。そのため、検出された契約書をそのまま使用して個人間売買を行おうとする方も多い
のではないでしょうか？しかし、このような考えは要注意です。インターネット上で検索して
表示される契約書をそのまま使うことには下記のような注意点があります。

　　　①最新の法律に適用していない契約書の可能性がある
　　　　2020年4月1日に民法の規定が改正され、売買の規定も対象となりました。最も大き
　　　　な変更点は、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」となったことです。
　　　　ところが、インターネット上で表示される契約書の中には、瑕疵担保責任に関する
　　　　条項があるものも見受けられます。このような契約書を使用すると将来不測の損害
　　　　を被る可能性があります。

　　　②個人間売買の対象となっている不動産にあっていない契約書を使用するリスク
　　　　売買契約書は、対象となる不動産の種類によって、記載事項が異なることが通常
　　　　です。例えば、中古マンションの売買の場合には、修繕積立金の精算に関する条項
　　　　をいれる必要がありますが、土地の売買にはそのような記載は必要ありません。
　　　　インターネット上で表示される契約書を使用する際には、その契約書が個人間売買
　　　　の対象となる不動産に適したものか見極める必要があります。間違った契約書を採用
　　　　すると、ほとんどの条項が意味がないものとなることも起りますので注意しましょう

　　　③合意内容よりも過度の責任を負う可能性がある
　　　　個人間売買では、公簿取引でかつ境界確定作業を行わないと合意することが多いです。
　　　　ところが、インターネット上で表示される契約書の多くは、実測取引かつ境界確定作
　　　　業を行う内容となっています。安易にその契約書を使用すると、法的には境界確定作
　　　　業を行う義務が売主に生じてしまいます。

このように、インターネット上で表示される契約書を利用する際には、記載されている条項の
意味を理解したうえで使用しなければなりません。

通常の仲介会社が介在している不動産の売買契約書には、付帯設備表（設備の有無・故障状況を
一覧にする表）をトラブル防止の観点からつけますが、個人間売買ではあえてつけないことがほとんどです。
というのも、個人間売買では
　　　　
　　　　　  □親族間売買
                          □知人間売買
                          □売主が設備を「現況で渡したい」
   　　　　  □建物の老朽化が進んでいる

ケースが多いので、現状有姿での引き渡しを採用していることがほとんどです。そのため、引き渡後に建物内の動産について故障が生じたときに売主が責任を負うために作成する付帯設備表は個人間売買には不向きといえるでしょう。逆に作成しないことによって得られるメリットはいくつかありますので紹介します。

不動産の個人間売買において、付帯設備表を付けないことによりメリットの一つは
　　
　　□現状有姿で引渡しを行い、残された設備につき売主が責任を負わない

ことが、明確になるということです。逆に付帯設備表を付けると、別の条項で現状有姿で引渡す
としていても、付帯設備表記載の設備については責任を負うという解釈も成り立ちます。
そもそも、仲介会社を介在しない個人間売買においては売主及び買主が、親族・知人・友人関係
にある事が多いため、残された設備については売主は責任を負わないことを前提とした売買価格
になっていることが多いです。
そのため、売買契約書を作成する時は、設備についての当事者間の合意を再度確認し、付帯設備
表を付けるか付けないかを決めましょう。

付帯設備表を作成しようとする場合には、売主が

　　　□各設備の動作確認
　　　□各設備の故障の有無
　　　□各設備の数・型番・種類

を調査し、書面に記載する必要があります。
建物が古い建物（空き家）であることや、親族間売買が多い個人間売買では売買価格が低く設定されていることが多くあります。また空き家であれば、どんな設備があるか売主もわかっていないことも多いでしょう。にもかかわらず、付帯設備表を作成するとなると、この作業が売主にと
って過大な負担・手間となってしまいます。付帯設備表を付けなければ、この負担がなくなるというメリットがあります。

関西の商慣習では、売買に伴う所有権移転登記費用は買主が全負担するのではなく、一部を売
渡費用として売主が負担することが多くございます。しかし、かならずしもそのようにしなけ
ればならないといけないわけではございません。
当事者の合意によって、登記費用の全てを買主が負担することも可能です。実際に当事務所に
依頼されたお客様の中でも登記費用の全てを買主負担とされた方も多くおられます。
ただ、あくまでも当事者の合意がひつようですので、事前に話し合っておくことが大切です。
仮に一方的に負担を押し付けるような態度をすると、揉めて売買が不成立になることも十分
起こり得ますので注意しましょう。

個人間売買では、売主様が買主様にお願いして購入してもらう場合等では、登記費用を売主様が全額負担すると申出される場合もございます。もちろんそのような申出は法的には何の問題もあ
りません。
ただし、一つ注意しておいていただきたい点がございます。それは所有権移転の登録免許税は
高額となることです。例えば評価額が５００万の土地を売買する時、登録免許税は７万５００
０円、評価額が１０００万の土地の場合は登録免許税１５万円、評価額が２０００万の土地は登録免許税は３０万円となり、全額負担する場合この登録免許税も負担しなければなりません。
そこで、高額の登録免許税は負担したくないが買主様の負担を少なくしたいときは、登記費用の全額ではなく司法書士報酬全額の負担を申し出することも検討しましょう。

土地の売買においては、当該土地が接している道路いわゆる前面道路が建築基準法上の道路で
あるかどうかの調査が重要となります。というのも建築基準法上では、幅員４メートル以上の
建築基準法上の道路に２メートル接していないと建物を建築することは出来ないとされている
からです。
この建築基準法上の道路かどうかの確認は現場をみただけではわかりません。外形上は立派な
道路が作られていたとしても、建築基準法上の道路ではなく、個人が開設した単なる道路という
ことも現実にあります。
従って、建築基準法上の道路であるかどうかの調査は、現場を見るのではなく、市区町村役場
または土木事務所に行って行います。調査に行くときは、下記の書類等を持参すると効率的に
行えます。

　　　　　〇購入予定の土地の登記事項証明書
　　　　　〇公図
　　　　　〇住宅地図（yahoo地図など）

なお、役所によっては働き方改革によって予約制やお昼休憩を採用しているところもありますの
で、事前に電話等で確認しておきましょう

購入しようとしている土地の前面道路の登記簿を取得したところ、道路が私人所有いわゆる私
道であることがあります。私道であっても宅地分譲され周辺住民全員の共有である場合は、当
該持分を含めて売買すれば良いだけであってさほど問題になりません。
問題となるのは、売主の名義が全く入っておらず赤の他人名義となっているようなケースです。
このようなケースでは、通行権がきちんと設定されているか確認する必要があります。
仮に、通行権が認められないとなると、建築することはおろか土地に入ることすらできなくな
り資産価値は大幅に下がることとなります。
なお、周りに囲まれていて他の土地を通らないと公道に出られない場合、囲んでいる土地を通行することが認められていますが（民法２１０条囲繞地通行権）、この通行権は当然に建築基準法上の接道義務を満たす範囲までを認めたわけではありません。従って、囲繞地通行権が認められ
るからといって、住宅等を建築できることが可能とは限りませんので注意しましょう。

民法上は、売買代金は当事者の合意で決定すればたとえ、それが10万円のように少額であっても、
問題ありません。一方、税法上は時価より著しく低い金額で譲り渡した場合は、その差額を贈与し
たとみなし、贈与税が課税されます。
しかし、ここでも書いたように問題となるのは時価より低いかどうかであって、売買代金の額に
よって認定されるわけではありません。
資産価値が著しく低い不動産の売買であれば10万円でも時価より著しく低いといえません。逆に
売買代金が1000万円であっても時価が1億円であれば、低額譲渡とみなされる可能性が高いでし
ょう。資産価値の著しく低い不動産の代表例は下記のとおりです

　　①古家
　　②市街化調整区域の農地
　　③山林
　　④共有持分
　　⑤宅地であっても袋地等で建築できない土地
　　⑥過疎地にある土地建物で、固定資産評価額も少額である場合・・・・・・・・・・等々