住宅ローン返済中に債務者に相続が生じた場合

抵当権変更登記（債務者の相続）の報酬

抵当権変更（債務者相続）登記に必要な書類（2022/02/10作成）

財産分与と債務者変更登記

抵当権変更（財産分与）登記の費用

根抵当権の債務者に相続が発生した場合（2022/02/10作成）

根抵当権の元本確定とは？（2022/02/15作成）

根抵当権債務者相続による変更登記の報酬（2022/02/22作成）

住宅ローン完済中に債務者が死亡し、相続が生じた場合、団体信用生命

保険（以下「団信」とします）に加入している場合は、団信で残債務が返済

されますが、団信に加入していない場合、債務が残るため相続人の中から、

住宅ローンの引き継いで支払っていく者（新債務者）を決定しなければなり

ません。この決定のプロセスには二通りの方法があります。被相続人がＸ、

Ｘの相続人が、Ａ、Ｂ、Ｃの三名のみであり、抵当権者Ｄとの間で新債務者を

Ａとするケースで説明いたします。

①Ａ、Ｂ、Ｃ、とＤとの間で、Ｂ、Ｃが相続した債務をＡが引き受ける契約

　 （免責的債務引契約）を締結するケース

②Ａ、Ｂ、Ｃの遺産分割協議で抵当権の債務をＡが相続することに合意を

　し、Ｄが承認するケース

この①と②のケースの違いは、登記手続きにあらわれてきます。

①の場合だと、Ａ、Ｂ、Ｃは一旦債務を相続するため、抵当権の債務者

をＸからＡ、Ｂ、Ｃ　に変更する抵当権変更登記と、Ａ、Ｂ、Ｃ　から

Ａに変更する抵当権変更登記の２件必要になってきます。

②の場合だと、ＤがＡ、Ｂ、Ｃの遺産分割協議を承諾することによって

対内的にも、対外的にも効力が生じることになります。遺産分割協議

の効果は、相続開始時にさかのぼるとされています。従って、Ｘが負

っていた債務は、Ｘの死亡時からＡが相続したことになります。

従って、相続を原因とする、ＸからＡへの抵当権変更登記を１件申請

すればよいことになります。（ちなみにＤの承諾がなければ、Ａ、Ｂ、Ｃ

の遺産分割協議は内部的な効力にとどまり、対外的な効力は発生

しませんので、Ｄは承諾しない限り、遺産分割協議の内容に拘束

されません）

抵当権変更（債務者の相続）の当事務所の報酬は以下の通りです。

＜報酬＞（税別）

　　　　　〇１件につき金２万５０００円

＜実費＞

　　登録免許税　１件につき不動産の個数×１０００円

　　登記事項証明書　１通につき　５００円

　　事前閲覧代　　　　　　　　　　　３３５円

　　交通費　　　　　　　　　　　　約３０００円程度

なお債務者の相続による抵当権変更登記は金融機関で紹介

された司法書士にも依頼することができますし、ご自身で司法書士

を探して依頼することもできます。抵当権変更登記をされる方は

お気軽に当事務所にご相談ください。

抵当権変更（債務者相続）登記に必要な書類は以下の通りです

〇所有者（設定者）様に必要な書類

　①登記原因証明情報（当方又は金融機関作成）

　②権利証（登記済証・登記識別情報）

　③印鑑証明書（３か月以内）

　　→権利証がない時に必要です。

　④遺産分割協議書（写し）

　⑤相続関係を証する戸籍・原戸籍・除籍謄本等（写し）

　⑥相続人全員の印鑑証明書又は住民票（写し）

　　→④⑤⑥については登記申請自体には必要ありませんが、登記申請書及

　　　び登記原因証明情報作成に必要です）

　⑦委任状（当方作成）

　⑧顔写真付身分証明書（運転免許証又はマイナンバーカード）

なお、金融機関がご用意すべき書類はご依頼後、直接担当者様と打合せさせて

頂くことも可能です。

住宅ローン完済中に、財産分与した場合、そのままだと

財産分与した方が、残りの住宅ローンを支払わなければ

なりません。この場合、財産分与を受けた方に残りの住宅

ローンを引き継いでもらうためには、住宅ローンを組んで

いる金融機関の承認を得たうえで免責的債務引受契約を

締結しなければなりません。またこの契約に基づいて抵当権

（住宅ローン）の債務者を財産分与を受けた方に変更する抵

当権変更登記をします。この抵当権変更登記が完了して、住

宅ローンの引き継ぎが完了します。

財産分与に伴う抵当権の債務者変更登記手続きには、旧債務者

（財産分与した方）の登記上の住所と現在の住所が異なるときは、

前提として、旧債務者の住所変更登記が必要になります。また抵

当権債務者変更登記は金融機関指定の司法書士に依頼する必

要なく、自分で司法書士を探すこともできます。お気軽にお問い合

わせください。もちろん無料御見積もりも致します。

（報酬）

〇旧債務者の住所変更登記が必要な場合

　　金４万５，０００円（税別）

　　※上記金額には債務者住所変更登記の報酬金１万５０００円（税別）と

　　　 債務者変更登記の報酬金３万円（税別・特別価格）が

　　　 含まれています。

〇旧債務者の住所変更登記が不要な場合

　　金３万５，０００円（税別）

（注）上記報酬は、不動産が５筆以内の報酬です。５筆

　　　以上の場合は追加報酬がかかります。

（実費）

　〇登録免許税　不動産の個数×１，０００円

　　　（注）マンションの場合は、敷地権の個数と専有部分の建物

　　　　　　の個数が不動産の個数になります。

　〇事前閲覧　　１通につき　金３３５円

　〇完了後謄本　１通につき　金４８０円

　〇提出費　　　　金３０００円

なお、財産分与による所有権移転登記が済んでいない場合は別途

所有権移転登記が必要になってきます。詳しくはこちら

（事例）株式会社甲銀行を根抵当権とする根抵当権の債務者Ａが死亡し、相続人

　　　　がＢＣＤの３人である場合において、債務をＢが全て引き継ぐ予定

上記のように根抵当権の債務者につき相続が生じた場合、元本を確定させるかどうか

によって手続きが変わります。

〇根抵当権の元本を確定させない場合

　　①根抵当権の債務者相続登記

　　　　→法定相続人全員登記されます

　　②指定債務者の合意の登記

　　　　→債務を引き継ぐ相続人が指定債務者となります。

　　③債務者・債権の範囲変更登記

　
以上の①②③の登記をすることによって、新債務者が相続債務を引き継ぐことを

　登記上公示することが出来ます。なお債務者死亡の日から６か月以内に②の指定

　債務者の合意の登記をしなければ、元本が確定します。債務者兼所有者の場合は

　所有権の相続登記も前提として申請しなければなりませんので余裕をもって準備

　をする必要があります。

〇元本を確定させる場合

　①根抵当権の債務者相続登記

　　　→法定相続人全員登記されます。

　②債務引受を原因とする根抵当権変更登記

　　　→債務を承継しないCDが債務者から抜けます。

なお、②の登記は元本確定後でないと登記できませんので、債務者死亡後

6か月を経過している必要がありますが、債務引受契約自体も6か月を経過

しなければできません。

根抵当権の債務者が死亡した後６か月以内に指定債務者の合意の登記をしないと元本

が確定してしまいます。元本確定とは、根抵当権で担保される債権を元本確定時（債務

者に相続が発生した場合は相続時）に残っている債権に限定する事をいいます。では元

本が確定する事のデメリットは何でしょうか？

そもそも根抵当権は、登記された債権の範囲内に属する複数の債権を極度額を上限と

して担保されますが、具体例を基により詳しく説明します。

①Aが株式会社甲銀行から金4000万円を借り入れし、極度額5000万円の根抵当権を

　設定した。

②Ａは新たに株式会社甲銀行から金3000万円を借り入れした。この時点において①

　の残債務額は金1000万円である。

上記の事例の場合、Ａの合計債務は金4000万となり極度額（金5000万円）の範囲

内であることから、根抵当権で①及び②の債権は担保されることから、新たに担保

権を設定する必要はありません。この点①時点で設定したのが抵当権だった場合や

②の新たに借り入れする時点で元本が確定している場合は、②の借り入れを担保す

るためには、新たに抵当権又は根抵当権を設定しなければなりません。つまり継続

的に借り入れする事が予定されている場合、元本が確定してしまうと新たに（根）抵

当権を設定する際の登記費用が負担となります。従って、根抵当権の債務者に相続が

発生し、債務承継者である相続人が今後根抵当権者である金融機関等から借り入れする

予定がある場合は、元本を確定させるべきではありません。なお指定債務者の合意は

合意自体を債務者死亡後6か月以内にするだけでは足りず、登記も6か月以内にする必

要があることに注意しましょう。

当事務所の根抵当権債務者相続による変更登記の報酬は以下の通りです。

　〇元本確定前の根抵当権

　　　１件につき金2万円（税別）

　　　　→通常、①債務者相続　②指定債務者合意　③債務者及び債権の範囲変更

　　　　の3件申請が必要となりますので、金6万円（税別）となります。

　〇元本確定後の根抵当権

　　　1件につき金2万5000円

　　　　→通常、①債務者相続　②債務引受の2件申請が必要となりますので、合計

　　　　　金5万円（税別）となります。