不動産売買において、売主様の本人確認及び意思確認が必須です。決済日当日に来らる方は、決済日当日に本人及び意思確認をします。一方、決済日当日に何らかの事情によってお越しになられない方もおられますが、この場合でも本人確認等は省略できません。このような事例では、」事前に本人確認等をさせていただくこととなりますが、売主様が入院中や施設に入所している場合は、感染対策の観点から直接の面会が禁止され、リモートでの面談にならざるをえませんでした。しかし、売主様が権利証を紛失されている事例において、このような面会方法でも司法書士が本人確認情報を作成してもよいとする法的根拠が明確にないため、実務において混乱をきたしていました。そこで、法務省から下記の条件を満たした場合は、リモートによる面談方法でも本人確認情報を作成しても良いとの通達がなされました。この結果、今後権利証を紛失された売主様が施設等に入所している場合でも、円滑に本人確認することが出来るようになります。

　　①司法書士が売主様の入所している施設等に出向く必要があること
　　　　→司法書士の事務所からリモートで面談する方法は認められません
　　②テレビ電話等で直接面談するのと変わらない状態で本人確認等ができること
　　③リモートによる面談を行うのにやむを得ない理由があること
　　　　→やむを得ない理由とは、施設側から本人の健康上の理由を考慮して
　　　　　直接の面会を控えるように要望されたこと等です。従って、施設側から
　　　　　面会禁止等の要請がされていない時は、リモート面談は出来ません。
　　④司法書士による本人確認制度における本人確認書類の原本の提示を受けること
　　　　→原本が手元にない時は、事前にご準備ください。
　　⑤同席している家族又は施設の職員等から本人に間違いない保証があること

売主様が入院中や施設に入所している場合において、本人確認とともに意思確認を行います。
意思確認において、よくご家族の方から「親は施設に入所しているけど、署名できます。署名
できるということは意思ありますよね？」と尋ねられることがあります。
もちろん署名できることは判断能力がある根拠の一つとなりえます。しかし、必ずしも「署名できる＝判断能力がある」わけではありません。認知症等で判断能力が衰えている方でも、署名は可能な場合があるからです。逆に判断能力に問題なくても、身体障がい等の理由で署名できない方もおられます。従って意思確認にあたっては、署名可能かどうか関係なく本人様と会話させていただき、総合的に判断させていただきます。この意思確認の過程では、医者の診断書等を求めることもありますので、ご了承ください。

売主様に本人確認及び意思確認をさせていただきますと伝えると、売主様やご家族様からは「
どのようなことを尋ねられるのだろう」と不安に思われる方もいると思われます。そこでここでは、本人確認及び意思確認で尋ねる内容について解説します。
まず、本人確認で尋ねる内容は

　　〇住所・氏名・生年月日・年齢

となります。住所についてですが施設に入所していると、そもそも当該施設の番地まで把握し
ていない場合もあります。このような場合は、施設名称や施設に住んでいた自宅の住所を尋ね
る等して補完します。また年齢ですが、間違った年齢をお答えになっても＋－２歳程度なら許
容範囲ですので、ご安心ください。
次に、意思確認で尋ねる内容は

　   〇売却される不動産の情報
　   〇売却手続きを委任する方のお名前・続柄
　   〇売却される意思の有無

等となります。特に売却される意思の有無の確認は重要となります。売却の意思が確認できな
い場合は手続きを中止せざるを得ませんのでご注意ください。

売主様が入院中や施設に入所している場合において重要なことは、本人確認書類の原本をご準備
いただくことです。
これは、本人確認をさせていただくにあたって、法律による公的身分証明書の原本に基づいてし
なければならないことが司法書士に義務付けられているからです。
施設に入所されている方は、顔写真付身分証明書を所持されていない方が多く、代わりとなる健康保険証等も施設に預けておられる方も多く見受けられます。
なお、このことは上記のテレビ電話システムを利用した非対面式の面談でも同様ですのでご了承ください。

　　　（1点ご準備いただければよい書類）
　　　〇マイナンバーカード　〇運転免許証
　　　〇運転経歴証明書
　　　　→全て有効期限内であることが必要です
　　　
　　　（2点ご準備いただく必要がある書類）
　　　〇後期高齢者医療保険被保険者証
　　　〇介護保険被保険者証
　　　　→住所・氏名の記載がありかつ有効期限内のものが必要です。