個人間売買の中でも、当事者が親族同市である場合の注意点について解説しています。

〇住宅ローンの利用が難しい→こちら（2024/10/02）
〇住宅ローンを利用するコツ①信用金庫・信用組合・農協等に申し込む
　→こちら（2024/10/03）
〇住宅ローンを利用するコツ②住宅利用であることを明確にする
　→こちら（2024/10/04）
〇住宅ローンを利用するコツ③不動産会社に仲介に入ってもらう
　→こちら（2024/10/04）
〇分割払いの注意点①返済の証拠を残しておく→こちら（2024/10/08）
〇分割払いの注意点②相続等で揉める可能性も？→こちら（2024/10/09）
〇低額な売買代金にすると贈与税が課税される恐れがある→こちら（2024/10/23）
〇マイホームを売却した場合の特例が使えない？→こちら（2024/11/15）

売主と買主が親子等の親族間である場合、通常の個人間売買よりも注意すべき事項が多々あり
ます。その代表的なものが、住宅ローンの利用が難しいということです。
売主及び買主が親子関係にある場合、住宅ローンの申し込みをしても、承認してくれる金融機関はほとんどありません。それどころか、門前払いのような対応をされることも多々あります。
従って、親子等の親族間の売買においては住宅ローンを利用せずに売買することを検討してお
く方が無難です。
この住宅ローンを利用せずに売買する方法には、①現金一括払い②分割払いの二つの方法があり
ます。買主に売買代金を支払う余力がある場合は①を選択することになりますが、ない場合は②
の分割払いも選択肢の一つとなります。しかし、この分割払いについてはさまざまなリスクがありますのでご注意ください（リスクについては別記事で解説します）
なお、売買の当事者が親族間であっても遠い親戚のような間柄の場合は、住宅ローンを利用できる可能性が高いですので、一度金融機関に問合せしてみましょう。

親族間売買の場合、一般的には住宅ローンの利用が難しいことは別記事で解説しました。
確かに、ネット銀行や都市銀行、大規模な地方銀行では親族間売買における住宅ローンの利用は
難しいといえるでしょう。
一方、信用金庫や信用組合さらには農協等の地域密着型の金融機関では、親族間売買のような案件でも柔軟に対応してくれるところもあります。
従って、住宅ローンの利用を検討しているならば、このような金融機関に相談してみることも検討しましょう。また相談に行くにしても、紹介客と一元客では対応に差が出ることも珍しくはありませんので、紹介してもらえる伝手があるならそれも利用しましょう。

親族間売買に限らず、住宅ローンの利用にあたっては、当該土地建物に住むことが前提です。
従って、住宅ローンの申し込みをする際には、買主が主観的にも客観的にも居住することを
明確にしておくことが必要です。
従って、例えば「将来住むかもしれない」程度だと当然審査どころか受付すらされません
し、買主が確実に居住する意思を持っていたとしても、既に買主がマイホームを所有して
いる場合は、本当に住むかどうか疑わしいとされ不承認となる可能性が高いといえます。
また、実際に住まないけど住民票だけ移しておけば良いのではとお考えいるでしょう。しか
し、このようなことをして住宅ローンを借りてしまうと、実際に住んでいないことがばれた
場合、一括返済を求められてしまいますので、絶対にやめるべきです。

住宅ローンの利用を検討されている場合、不動産会社に仲介をしてもらいましょう。このよう
に書くと、「買主と売主が決まっているのに仲介してもらう必要なんてあるの？」と不思議に
感じる方も多いでしょう。
しかし、親族間売買において仲介会社に入って貰うメリットは、重要事項説明書の作成にあり
ます。この重要事項説明書は土地建物等の物理的状況や権利状況を記した書面です。
金融機関が、住宅ローンの審査をするにあたっては、当該土地建物の担保価値すなわち競売で
いくら売れるかを重視します。その担保価値を把握するための判断資料として、金融機関は
当該土地建物の権利状況を記した重要事項説明書を重宝しています。金融機関の中には、重要
事項説明書がないと審査を受付けないところもありますので注意しましょう。
もちろん、重要事項説明書が無くても審査を受付ている金融機関もありますが、その分行員の
手間が増えますので、行員によっては消極的な対応をされる恐れがあるのでなるべく避けるべ
きです。

住宅ローンの利用を難しい場合、売買代金の分割払いを検討することとなります。通常の売買
では分割払いが採用されることは少ないでしょうが、売主と買主が親族関係にある親族間売買
では採用へのハードルは低くなりがちです。しかし、分割払いには様々な注意点があります。
まず第一に、返済した証拠をきちんと残しておくことが重要です。売主と買主が親族間であれ
ば、分割払いの支払いがおざなりになり、結局代金を支払わないということも起り得ます。
しかし、売買代金を支払わないでいると、最悪、税務署に贈与とみなされ贈与税が課税される
ことになります。特に売主及び買主が親子間である場合、通常の売買に比べて税務署に目を付
けられやすいと言われています。
このような事態を避けるためにも、まず、返済計画表を作り、毎月決まった金額を支払うこと
にします。次に、返済方法については現金手渡しでは返済の証拠が残りにくいため、銀行口座
へ振り込む方法にしましょう。このように、返済計画表を作成し実際に返済することによって
、将来税務署に調査されたときでも、売買を立証することが出来ます。

これは親族間売買というより、売主と買主が親子間である親子間売買に特有の注意点といえる
かもしれません。分割払いにおいて支払期間を通常の住宅ローンと同じように２０年、３０年、
３５年と長期間に設定しておくと、支払い期間途中で相続が発生する可能性が高くなります。
相続人同士の関係が良好なら、途中で相続が発生したても揉める心配はないかもしれません。
ところが、相続人同士の関係が普通又は悪い場合は、揉める可能性が高くなります。特に、
他の相続人が売買の対象となる不動産を認識していたケースではなおさらです。
このようなケースですと、親の名義だと思っていた不動産が、相続開始後実は相続人の一人
に名義が変わっていたと知ることとなります。そうすると、他の相続人は、売買は無効だと
主張したり、本当に売買代金を支払っていたのか証明せよと主張したりすることが想定され
ます。このような事態に陥ると訴訟等へ発展することも充分あり得るでしょう。
そこで、このような事態を避けるためにも、売買をするときに事前に他の相続人等に説明を
しておきましょう。さらに支払いについても後で、きちんと支払いをしていたことを証明で
きるように証拠を残しておくとことが望ましいと言えます（なお、証拠の残し方については
別記事「分割払いの注意点①返済の証拠を残しておく」で記載していますので割愛します）。

親族間売買の場合、売買代金を決定する際についつい低額な金額で合意しがちです。しかし、
安易に低額な金額にしてしまうと、時価相当額との差額分について売主から買主に対して贈
与したものとみなされ、贈与税が買主に課税される恐れがあります。このことを「みなし贈
与」と言います。
従って、贈与税を課税されることを回避するためには、下記のような対策をとる必要があり
ます。

　　　　〇贈与税上の評価額を上回る金額を設定する
　　　　〇不動産会社に依頼して簡易鑑定してもらう

なお、親族と言っても親等が遠いようなケースでは、低額な金額でも税務署から目を付けら
れないと言われています。しかし、どの程度の間柄だと大丈夫なのかは判断に難しいところ
なので必ず税理士に相談しましょう。当事務所でも税理士の紹介は可能ですのでお気軽に
お問い合わせください。

自宅等を売却した場合、一定の要件を満たせば、3000万円の特別控除が適用でき、売却益がで
てもその益が3000万円以内なら譲渡所得税を課税されることはありません（ただし、適用を受けるためには申告が必要）。
しかし、この控除を受けるために必要な要件の一つに、「特別な関係にある人」に売ったもの
ではないこととされている点には注意が必要です。この「特別な関係にある人」とは、親子間、
夫婦間、生計を一にする親族等が当てはまるとされています。
そのため、親族間売買において売主に売却益が発生すると、3000万円の控除の適用が受けられ
ず譲渡所得税が課税される可能性があります。従って、親族間売買の際には3000万円の控除が
適用の有無、適用されないとしたときの納税額をあらかじめ税務署、税理士に相談する等して
確認しておきましょう。
なお、譲渡損が出る場合（例えば地価の下落等によって売却額が取得額を下回るような場合）
は、そもそも譲渡所得税が課税されません。