未登記建物の相続登記について解説しています。ご覧になりたいページをクリックしてください。

〇未登記建物の相続手続き（2023/04/30更新）
〇取り壊しする予定がある場合は（2023/04/30更新）
〇未登記建物の所有者とは（2023/04/30更新）
〇登記するかどうか迷う場合の対処法～協議書に記載し登記留保する～（2024/06/24更新）
〇遠方にある未登記建物でも対応可能ですか？（2024/06/27更新）
〇未登記建物を登記しないデメリット～空き家バンクを利用できない～（2024/04/10更新）

未登記建物を相続したので相続登記をする場合、前提として建物表題登記が必要となりま
す。この建物表題登記は土地家屋調査士の独占業務ですので、司法書士行政所事務所であ
る当事務所が直接行うことは出来ません。しかし、当事務所と提携している土地家屋調査
士事務所がございますので、紹介しワンストップで対応することが可能です。
なお、建物表題登記と相続登記は現在の不動産登記法上同時に行うことが出来ず、建物
表題登記を完了させてから相続登記を行うことが一般的な流れとなっています。具体的
な流れについては、別紙に記載しました。詳しくは下記PDFをクリックしてご覧ください。
 

未登記建物を相続したが、当該建物を近々取り壊しする予定がある場合は、あえて登記をする
必要はありません。ただ、未登記建物の場合取り壊ししても市町村役場は把握できませんの届
出をする必要があります。この届出を忘れていると、ずっと固定資産税が課税されたままとな
るので注意しましょう。なお固定資産税は1月１日時点で建物が残っていれば、翌年度も納税義務が発生します。例えば、令和４年１２月２０日に取り壊し届けた場合、当該建物についてが令和５年度固定資産税が課税されることはありませんが、令和５年１月１０日に取り壊し届けた場合については、課税されることになります。
また、未登記建物を取り壊しする場合、一部の例外を除いて法律上は全相続人の同意が必要となります。しかし、古家となっている建物は経済的価値がない場合がほとんどですので、相続人全員の同意を得ずに取り壊ししたとしても、トラブル（訴訟）に発展する可能性は低いでしょう。

被相続人名義の固定資産評価証明書を取得した時に、未登記建物が登録されている場合、当該建物は被相続人の所有と思い込みがちです。しかし、表題登記で所有者と認定するためには、

　　　　　〇実際に誰が建築したかどうか

によって判断され固定資産評価証明書上の所有者が誰かは重要ではありません。従って、例えば被相続人である父が所有者となっている未登記建物の所有者が実は、祖父が建てたものであったことが判明するということも起こりえます。この場合、遺産分割協議をするためには、父のみの相続人だけの協議ではなく、祖父の相続人全員で協議しなければなりません。

相続人の中には、被相続人名義の未登記建物を登記するかしないかすぐに判断できないという方も多くおられます。ただ、迷っていてもいたずらに時が過ぎるだけで、土地等の相続手続きは進
めなくてはなりません。そこで、迷っている場合には、遺産分割協議書に未登記建物を記載しておき、登記は保留しておくという方法があります。未登記建物の記載は固定資産評価証明書の表
記を記入するという方法が一般的だと思われますが、注意点があります。
それは、必ずしも固定資産評価証明書の記載が現状と一致していない場合があることです。このような場合では、遺産分割協議書があっても、将来登記する時に再度遺産分割協議をしなければならなりません。そこで、未登記建物については、

　　　〇本書に記載のない未登記建物については相続人甲野太郎が取得する

等と記載します。また未登記建物を保留さされる場合は、土地等の相続登記終了後の遺産分割協議・印鑑証明書・戸籍謄本等を紛失しないよう大切に保管しておいてください。
さらに、当該未登記建物の所有者が遺産分割協議書の被相続人と異なるときも、将来の登記に使用できませんので注意が必要です。例えば、お父様の相続財産に関する遺産分割協議書に未登記建物を記載しても、実際の所有者はおじい様のようなケースでは、当該遺産分割協議書を使用して登記できません。なお、建物の所有者を特定する調査は土地家屋調査士が行います。当事務所では提携の土地家屋調査士が行いますので、お気軽にお問い合わせください。

当事務所に未登記建物の相続登記を依頼された場合、まず建物表題登記を当事務所提携の土地家屋調査
士が行いますが、この建物表題登記は現場の調査が必須となり、自ずと対応可能なエリアが限られてきます。遠方にある未登記建物の建物表題登記が可能かどうかは、当事務所に問合せいただいたら、提携土地家屋調査士に照会し回答いたしますが、

　　　　　　　　　　〇奈良県全域
　　　　　　　　　　〇京都府・大阪府・滋賀県・三重県・兵庫県
　　　　　　　　　　　和歌山県の一部

は対応可能であることが多いです。そのため、上記地域の未登記建物を相続された方で、登記をご検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。なお、建物表題登記における調査では、内部に立ち入る必要がございます。そのため、調査にあたっては、提携土地家屋調査士が相続人又は代理人（相続人の親族）の立会をお願いすることがあることをご了承ください。

相続した未登記建物を登記しないデメリットして考えられるのが、空き家バンクに登録できな
い場合があるということです。
空き家バンクとは、一般的に自治体が空き家の管理に困っている所有者と、空き家を借りたい
又は買いたいという方をつなげるマッチングサービスのことを指します。この制度は遠方の実
家を相続したが、既に自宅があるため住む予定がないという方にとって、一つの選択肢となり
うるため、ますます導入が進むでしょう。
しかし、この制度においては、どのような物件が登録できるかどうかは各自治体の判断に任せ
られており、自治体によっては未登記の建物は登録不可としているところもあります。参考ま
でに登録不可としている自治体をいくつかご紹介します。

　　　　〇熊本県八代市→こちら
　　　　〇新潟県関川村（賃貸は可能）→こちら
　　　　〇三重県津市→こちら
　　　　〇​福島県只見町→こちら　　

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なお、未登記でも登録可能としている自治体であっても、契約までには登記することを条件と
しているところもあります。
このように、未登記の建物を登記せずに放置していると空き家バンクを利用できず、将来処分
に困るという不利益を被る可能性がありますので、所有者が数世代前の被相続人で、遺産分割
協議が出来ない（してもコストが増大な場合も含む）等を除いて、登記しておきましょう。