住宅購入においては、一定の要件を満たせば中古住宅の取得であっても、登録免許税の減税を受けることが出来ます。ここでは減税制度について解説しています。

〇要件①建物の建築年月日（2023/02/13作成）
〇要件②取得者が実際に住むこと（2023/02/15作成）
〇要件③購入物件以外にマイホームを所有していないこと（2023/02/21作成）
〇要件④床面積が５０㎡以上あること（2023/03/02作成）
〇建物を共有名義で購入する際の注意点（2024/03/12作成）

中古住宅の購入において、登録免許税の減税の適用を受けるためには、当該建物が昭和５７年１月１日以降に建築されたことが必要です。過去には築年数要件がありましたが、現在は撤廃されています。
なお、昭和５６年１２月３１日以前に建築された建物であっても、耐震基準適合証明書が発行される場合は、適用されます。なお適合している場合は、登録免許税だけではなく、不動産取得税や住宅ローン減税についても個別に証明書を発行してもらうことが可能ですので、必ず仲介会社に確認しておきましょう。建物の建築年月日を知りたい場合は、登記事項証明書の表題部で確認することが出来ます。

住宅の取得・新築者が実際に、当該建物に居住予定であることも要件の一つです。従って、賃貸収益を図るため等の不動産投資目的で購入する場合は対象となりません。また、親が購入した家に子供が住むというケースのように、所有者の親族は住むが所有者は住まないという場合も減税の対象外です。
なお、共有名義で住宅を取得・新築した時に、共有者の一人しかすまない場合は、当該共有者が有する持分相当額のみしか減税の対象となりません。

　（例）〇A及びBの共有名義で中古住宅（評価額1000万円）で購入
　　　　〇持分割合は、持分5分の3　 A 　持分5分の2　B
　　　　〇実際に居住するのはAのみ

上記のケースだと、実際に居住するA持分に相当する価額400万円（1000万×2/5）については減税対象となりますが、B持分に相当する価額600万円（1000万×3/5）は減税の対象となりません。実際の登録免許税は以下の通りとなります。

　　　　　A持分→400万円×3/1000=1万2000円
  　　　　   B持分→600万円×20/1000＝12万円
    　　　　合計13万2000円

住宅購入に伴う所有権移転登記の登録免許税の減税制度は、マイホームを取得する際に購入者の軽減を図るために設けられた制度です。従って、既にマイホームを所有している方が、新たに住宅を購入する場合には適用されません。
一方、今現在所有している住宅を売却または賃貸に出して、新たな住宅を購入するいわる「すみかえ」の場合は、この減税制度の対象となります。なお、この要件の関係上、住宅用家屋証明書の取得に当たっては、現在居住している自宅の処分方法を疎明する資料の提出がもとめられることがあります。代表例は以下の通りです。

　　　①現在、アパートマンション等の賃貸住宅に居住中の場合
　　　　　→賃貸借契約書
　　　②現在の自宅が持ち家で売却する又は賃貸に出す予定の場合
　　　　　→媒介契約書
　　　③現在の自宅が親や親戚等の名義である場合
　　　　　→所有者からの証明書

 

所有権移転登記の登録免許税の減税制度の対象となる住宅は、床面積が５０㎡以上であることが必要となります。例えば４９・９㎡のように０・１㎡でも下回ってしまうと適用されません。
また固定資産税の課税面積や建築基準法上の床面積が５０㎡以上であっても、登記簿に記載された床面積が５０㎡未満である場合も対象となりません。減税制度においては登記された床面積を対象としているからです。

（注）なお、登記床面積と固定資産税上の床面積等が異なることはよくあります。特にマンションだと
固定資産税の課税床面積の算出に当たって共用部分の面積も含めるため、課税床面積が登記床面積を上回ることがほとんどです。

建物を共有名義で購入される際には、実際に居住する方の持分相当価格についてしか登録免許税の減税が適用されません。いくつか具体例を用いて説明します。

　（例①）夫婦A及びBがマイホームを購入
　　　　　→A及びBは実際に住むので、持分割合に関わらず減税適用

　（例②）親Aから資金援助を受けて子Bがマイホームを購入。Aは住まない。
　　　　　→Bしか購入した建物に住まないので、B持分相当価格のみ減税適用
　　　　　　されます。購入した建物の価格が1000万円でB持分が2分の1の場
　　　　　　合は500万円にしか適用されません。

　（例③）Aが購入し単独名義とするが、実際に住むのは子B
　　　　　→共有事例ではありませんが実務では時々見受けられるケースです
　　　　　　ので記載しました。このケースでは実際に住む方の持分がありま
　　　　　　せん。従って、減税されないということになります。