不動産売却に関する（登記を含む）様々なことに関して解説しています。

〇共有不動産売却の売却代金分配方法→こちら（2023/11/16作成）
〇引渡期日の設定は慎重に！→こちら（2024/06/04作成）
〇住宅ローン特約に気を付けよう→こちら（2024/07/23作成）

共有不動産を売却する場合、売却代金をどのように分配するかは、法律上当事者の合意
で決めることが出来ます。しかし、だからといって単純に頭数で割ったり、一人が全て
取得してはいけません。何故なら、持分割合を無視した分配方法をすると税務署から、
贈与税を課税される恐れがあるからです。従って、原則として売却代金に各自の持分割
合を乗じて算出された価格等で分配した方が無難です。また譲渡費用の各自負担額も同
様に算出すると良いでしょう。計算式にすると以下の通りです

　　売却代金×持分割合引−（譲渡費用×持分割合）

例えば、A（持分5分の4）B（持分5分の１）の共有不動産が1500万円・譲渡費用100万
円で売却した場合、分配額は以下の通りとなります。

　　　　A→1500万円×4/5−（100万円×4/5）＝1120万円
　　　　B→1500万円×1/5−（100万円×1/5）＝280万円

しかし、上記の例で単純にAB700万ずつで分けてしますと、AからBに420万円贈与した
とみなされて、贈与税が課税される可能性があります。

不動産の売買契約書では、引渡期日が定められることがほとんどです。契約締結の際に、引渡
期日が希望の引渡期日になっていない場合は、安易に署名捺印せず変更を申出することが大切です。期日変更を申出すると仲介会社の営業マンによっては「いつでも変更できますのでとりあえず署名捺印してください。」と言って強引に契約を進めようとすることがあります。
しかし、このいつでも変更できるというのは嘘です。契約書に署名・捺印してしまうと法的に
強制力が発生し、買主が承諾しない限り変更できません。
引渡期日が希望する日でないと困るのが、住み替えで売却する場合です。契約書で定められた
期日に新居が建築されていないと、アパート等を賃借して、仮住まいしなければなりません。
このようなケースだと、仮住まい中に発生する家賃、売却するマイホームから仮住まい先の
アパート等への引っ越し費用が余分に発生してしまいます。
繰り返しになりますが、不動産売却に当たっては引き渡し期日も注意すべき事項となります。

買主が、住宅ローンを利用することを予定している場合、契約書には住宅ローン特約が含まれ
ています。この特約は、住宅ローンの審査が不承認だった場合、契約は白紙となり売主が受け
取った金銭は無利息で買主に返還するという内容となっています。
従って、住宅ローン特約が付いている契約を締結した時は、契約時に受け取った手付金等は
費消せずに保管しておきましょう。仮に、手付金を費消してしまうと、万が一買主の住宅ロ
ーンが不承認となり契約が白紙となった場合、自分で手付金相当額を工面して返還しなけれ
ばなりません。