住所変更登記が必要な場合

住民票と実際の居住地が違う場合（2021/08/20作成）

住所変更登記が不要な場合

住所変更登記が不要な場合②（2022/01/07作成）

住所（氏名）変更登記が義務化されます（2023/08/13修正）

近々住所を登記上の住所に戻す予定ですが登記しなければなりませんか？（2022/07/25作成）

住所変更登記に印鑑証明書や権利証が必要な場合（2021/05/20更新）

住民票等で沿革がつかないケースとは（2021/07/26作成）

住所変更登記に必要な書類

住民票の取得には注意が必要です(2021/06/03作成）

海外居住歴がある方は上申書・印鑑証明書・権利証が必要です(2026/10/02作成）

住所変更登記の費用

引っ越しされたときに、たいていの方は市役所等各種役所に転居届を出されると思います。
しかし、忘れられる事の多いのが、法務局に対する手続きです。通常不動産を購入される場合、
売買代金を支払う日（決済日）に不動産の名義が買主に変更されます。しかし、決済日前に不
動産の住所地に住民票を移すことはしません。そうなると当然買主の登記簿上の住所は前住所
で登記されます。この登記簿上の住所は市役所等に転居届を出したからといって当然に変更さ
れず、法務局に対して一定の登記を申請する必要があります。このように登記簿上の住所を現
在の住民票の住所に直す登記の事を住所変更又は更正登記（所有権登記名義人住所変更又は更
正登記）といいます。

運転免許証の住所変更は、住民票等の公的証明書がなくても、郵便物等でも住所変更手続きが
出来ますが、法務局における住所変更登記には、住民票等の市区町村長の公的証明書が必要と
なってきます。従って、住民票の住所と実際の居住地が異なっていても、住民票等の住所が登
記上の住所と一致している場合は、住所変更登記は不要というよりそもそも申請できません。
例えば、単身赴任等で自宅ではなく違う場所に住んでいても、住民票の住所は自宅にある場合、
住所変更登記は不要です。

登記簿上の住所と現在の住所が違う場合でも、下記の様なケースでは住所変更登記が不要です。

①市町村合併に伴って自治体名が変更になった場合。
②村から町に改称又は町から市に改称した場合。
　　→公知の事実として扱われますので、住所変更登記は不要です。但し管轄の法務局以外で、
　　　所有権移転登記や抵当権設定登記等を申請する場合には、住所変更登記は不要だが、市
　　　区町村長発行の変更証明書の添付を求められることがあります。

住所変更登記は登記上の住所と現住所が異なる場合に必要となってきます。従って、過去に
住所変更したことがあっても、現在は登記上の住所に住民票がある場合は住所変更登記は不
要です。例えば、登記上の住所ＡからBに住所変更したがさらにＡへ住所変更した場合です。
なお過去の住所地への住所変更登記は認められていませんので、この場合Bへの住所変更登
記は出来ません。また、実際に住んでいる住所はBだが、住民票は登記上の住所であるＡにお
いているといったケースにおいても不要です。

2021年４月21日に、民法等の一部等を改正する法律案が成立し、不動産における
所有権登記名義人住所（氏名）変更登記申請が義務化されることになりました。具
体的には、住所（氏名）が変更してから、２年以内に申請しなければならず、正当
な理由なく申請を怠った場合は、５万円以下の過料に処せられます。
また、上記の「正当な理由」とは、余程の事情、例えば登記名義人がDV被害者で、
住所変更登記をしてしまうと、加害者に居場所が知られ、生命・身体に危害が加え
られる恐れがある場合等に限られます。従って、単に仕事が忙しいといった理由で
は認められませんので、注意が必要です。また、法人について、本店・商号等に変
更があった場合についても同様です。従って法人において、会社の本店・商号に変
更が生じた場合、法人登記と不動産登記の両方で変更登記が必要になります。
また、重要な点がもう一つあります。通常このような改正の場合施行日以後の、住
所変更等が対象となってきますが、この規定は特別に施行日前の住所（氏名）変更
も対象となる事です。施行日前に、既に住所（氏名）変更登記から２年以上経過し
ているものについては、施行日から２年以内に住所（氏名）変更登記をしなければ
なりませんので注意が必要です。
なお施行日は、令和8年４月１日と決定されました。

例えば単身赴任中に単身赴任先に住所を移しているが、終われば戻す予定といったように、
近々住所を戻す予定であるということが多々あります。このような場合、現在の住所へ住所
変更登記をしてしまうと、単身赴任先から戻ってきた時にも住所変更登記が必要となってし
まいます。従って、近々住所を戻す予定の場合は、住所変更登記をしないでおくことも一つ
の考えといえるでしょう。
但し、抵当権抹消登記や抵当権設定登記をする場合は、このような状況でも必ず住所変更登記
が必要となります。また住所変更登記の義務化が施行された後は、住所変更の日から2年以内
（又は施行日から２年以内）に登記をしないと罰則があるため注意が必要です。

通常、住所変更登記には住民票や戸籍の附票を添付すればよく印鑑証明書や権利証等は必要
ありません。しかし、複数回住所変更していると、住民票や戸籍の附票だけでは、登記簿に
記載された登記名義人の住所からつながりがつかない場合があります。
このような場合でも、住所変更登記はすることは出来ます。但し、住民票等の公的な書類で
沿革がつかない分、代替書類で登記名義人と申請人が同一であることを証明しなければなり
ません。
具体的には、登記名義人と申請人は同一人物であることに相違ない旨を記載した上申書（印
鑑証明書付）及び権利証を添付します。
従って、原則としては、住所変更登記に印鑑証明書や権利証は不要ですが、住所の沿革がつ
かない場合は、印鑑証明書と権利証が必要になる場合があります。
なお、住所の沿革がつかない場合の、追加書類については、法律で決まっているわけではなく、
各法務局の裁量に委ねられています。
従って申請される法務局によっては、上記の取り扱いと異なる場合がありますので、事前に法
務局にお問い合わせください。

住所変更登記で住民票等で沿革がつかないケースがあります。このように住民票で沿革がつかない
原因は、保存期間満了により廃棄されているからです。
では、どのようなケースが、住民票等が廃棄されて沿革がつかないケースに当てはまるのでしょう
か？以下に記したいと思います。

①平成２６年６月より前に、登記した時点の住所から複数回住所変更したこと
　　→令和元年６月２０日に除票となった住民票等の保存期間が５年から１５０年間と変更になり
　　　ましたが、既に廃棄されてしまった住民票等は復活しませんので
             平成２６年６月より前に除票となった住民票等は取得できない事が多いです。

②平成２６年６月より前に、戸籍の電算化により戸籍の附票が改製されたり、又は
     転籍により除票となっていること

　　→①の事由が発生していも、本籍地に変動が生じていなければ、戸籍の附票を 取得すれば沿革
         がつきますが、転籍又は改製によって戸籍の附票が除票となっていれば、住民票と同じく廃棄さ
        れて沿革がつかなくなっていることが多いです。

住所変更登記に必要な書類は以下の通りです。

①必ず必要な書類

• 住民票又は戸籍の附票
  　登記簿上の住所から現住所までの沿革をつける必要があります。登記簿上の住所から
      現住所まで１回変更された場合なら住民票、複数回なら戸籍の附票を取得される事をお
     すすめいたします。
• 委任状
   →当事務所に依頼される場合は当方で作成します。

②場合によっては必要な書類

• 非課税証明書

　　　　 市役所等の行政上の措置によって住所が変更した場合

　　　　 に必要な書類です。住居表示実施証明書や合併による

　　　　 証明書等、事例によってさまざまな書類があります。

• 権利証
• 印鑑証明書
• 不在籍・不在住証明書
• 上申書・保証書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・等々

通常、住民票を市区町村役場に請求すると、ひとつ前の前住所のみ記載されている住民票を交付さ
れます。複数回住所移転している場合は、戸籍の附票を取得するしかないと思いがちですが、実は
そうではありません。
同一市町村で複数回住所移転している場合、改製されていない限り住所移転の履歴が全て記載され
た住民票を取得することができます。
そのため、取得の際には窓口で漫然と住民票がほしい旨を伝えるのではなくて「住所の履歴が全て
載っている住民票が欲しい。」とか「〇〇から現住所までの履歴が載っている住民票が欲しい。」
と伝えて請求しましょう。

（例）　①法務太郎が自宅を購入し所有権移転登記をした（登記上の住所　A）
　　　　　　　　　　　　↓
　　　　②法務太郎が住所地Bへ引っ越し、転居届を提出
　　　　　　　　　　　　↓
　　　　③法務太郎が海外赴任の辞令を受け、アメリカ合衆国へ転出
　　　　　　　　　　　　↓
　　　　④法務太郎がアメリカ合衆国から帰国し、住所地Bへ転入
　　　　　　　　　　　　
上記のような事例で、法務太郎が住所変更登記を申請する場合、住民票と戸籍の附票の添付だけでは
足らず、法務局から下記の書類の提出を求められます。

　　　①上申書（印鑑証明書付）及び権利証
　　　②権利証がない場合は及び固定資産税納税通知書（宛先が申請に
　　　　なっているものに限る）
　　　③権利証も固定資産税納税通知書もない場合は、上申書（印鑑証明書付）及び成人2名からの
　　　　保証書（印鑑証明書付）

このような取り扱いを法務局がするのは、海外に転出した場合、戸籍の附票には詳細な住所ではなく
国名しか記載されないためと思われます。
近年は、海外赴任される方も増えていますので、お気を付けください。
なお、上記の取り扱いは通達でないため、全国どこの法務局でも同じ対応とは限りません。また将来
、在留情報が本籍地の役場と共有される制度が創出された場合、取り扱いが変更となる可能性も
ございます。
従って、申請される前に管轄の法務局へ問い合わせされることをお勧めします。
「上申書等を自分で作成するのが面倒だ！！」とお思いの方は、ぜひ当事務所にお任せください。

〇登記費用

• 報酬 金１万円（税別）

• 実費
 

　　　　　登録免許税　不動産の個数×１０００円

　　　　　事前閲覧代　１通につき金３３５円

　　　　　完了後謄本　１通につき金５００円

　　　　　通信費等　　金 １８１０円（通常）

　　　　　住民票等取得　金２００円〜金３５０円（市町村によって違います。）

　　土地１筆・建物１筆の計２筆の場合　登記費用は約１７，０００円になります。

〇追加報酬

• 申請が二件になる場合

　　　　（例）土地がAさん所有、建物がBさん所有で両方とも住所変更

　　　　する場合は、２件で申請しなければなりません。

　　　　　→報酬の半額を加算