当事務所では空き家売買による所有権移転登記も積極的に行っています。ご覧になりたいページをクリックしてください。

空き家が未登記建物である場合の対処法（2024/03/13作成）
空き家が未登記の場合固定資産税等はどうするの（2024/03/13作成）
空き家（未登記建物）をすぐに取壊しする場合の対処法（2024/03/13作成）
空き家が違法建築でも登記可能ですか？（2024/09/03作成）
空き家を登記する場合には先に売買契約を締結しよう（2024/03/13作成）
土地家屋調査士と提携していますので建物表題登記も対応可能です（2024/04/24作成）
相続が絡むこともある？（2024/05/08作成）
空き家バンクにも対応可能です（2024/06/21作成）

個人間売買の対象となっている空家が未登記建物である場合にとるべき対処方法は以下の二通
りが考えられます。

　　①売主が建物表題登記及び所有権保存登記をした上で、買主に所有権移転登記をする。
　　②未登記建物の状態のままで、売買する。

リスクが全くない状況で売買する方法は①となりますが、建物表題登記等のコストと建物の経済的価値が似合わない場合は、未登記建物がそもそも売主が建てたものではなく、売主様の先代が建てたもので、売主が相続したが、その証明が出来ないず（遺産分割協議書がない等）表題登記が申請できない場合等の事情があるときは②の方法を検討せざるを得ません。但し、②の方法には様々なリスクがありますが、代表的なものは以下の通りです。

　　①当該建物を担保に金融機関等から借入できない。
　　　　→少額のリフォームローンの場合、無担保で利用できますが、この場合でも
　　　　　所有者として登記されていなければ、借入できないことがあります。
　　②建物の表題登記が必要となった場合でも、できない可能性がある
　　　　→表題登記には、売主等の協力が必要ですが、表題登記をするときに協力が
　　　　　得られない可能性も発生します。
　　③所有権を第三者に対抗できない
　　　　→あまり可能性は少ないですが、売主から所有権を取得した第三者名義に
　　　　　登記されてしまうと、買主は建物の所有権を主張できません。

逆に言えば、上記リスクがあることを買主が承諾すれば、未登記の状態で売買することも
成立します。この場合、買主にとってはリスクを背負うことになりますので、交渉が成立
することは困難となるかもしれません。しかし、当初の売買価格から値引をするという買
主にとってメリットとなる提案をすると、合意成立となる可能性は高まるでしょう。

登記された建物については、所有権移転登記をすれば法務局から市町村役場に通知がな
されて、自動的に翌年度から固定資産税等は買主に課税されます。一方未登記建物のまま
売買すると、そのままにしているとずっと売主に固定資産税等が請求されてしまいます。
そこでこのような事態を避けるために、

〇未登記家屋名義人（所有者）変更届

を当該建物がある市区町村役場の固定資産税課に提出します。添付書類は各自治体によ
って異なりますが、一般的には売買契約書（印鑑証明書の添付を要求する自治体もあり
ます）が求められることが多いです。何が必要かは事前に問い合わせておくことが無難
です。なお固定資産税所有者となっても、それだけで買主から建物表題登記できるわけ
ではありませんのでご注意ください。

未登記建物を直ぐに取り壊しする予定がある場合は、あえて建物表題登記を申請するメリット
はありません。この場合の対処方法としては、以下のようになると考えられます。

　　　　①売買契約書に未登記建物を記載し、実体法上所有権を移転させる。
　　　　②売買代金決済と同時に未登記建物については、市区町村に未登記建物
　　　　　名義人変更届を提出。
　　　　③解体後、取り壊した旨の届けを市区町村に提出

解体に時間がかかり、完了が売買の翌年になると、売主に当該建物に関する翌年度の固定資産税が課税されてしまいます。そこで、このような事態を防ぐために②のように売買代金決済と同時に未登記家屋名義人変更届を提出しておきます。以上が、直ぐに解体予定の未登記建物がある場合の対処方法です。
 

空き家を売買する時に、当該空き家が違法建築であることが発覚することがあります。違法建
築とは主に建築確認を申請せずに建築した場合や、建築確認は申請したが、申請とは異なる建
物を建築した場合等が該当します。
違法建築である家を売買する場合、当該空き家を登記することは出来ないのではないかと不安
に思われる方もおられるでしょう。
この点、法務局は不動産登記法上の建物に該当すれば、たとえ当該建物が違法建築であっても
建物表題登記を受理してくれます。しかし、建物を登記することは当該建物が違法であること
の解消にはなりません。違法建築状態であることは続きますので、所有者は是正措置を命じら
れることも起り得ます。違法建築である空き家を購入する時は、必ずこの点を考慮に入れてお
きましょう。

未登記建物を登記するときは、建物表題登記を申請しなければなりませんが所有権移転登記と同時に申請することは出来ず、先に申請し完了させる必要があります。このような場合、建物表題登記を申請する前に売買契約を締結するのが一般的です。売買契約を締結することによって、建物表題登記を申請・完了したにもかかわらず、買主の気が変わり購入してくれないというリスク
を回避することが出来ます。ただ、売主が建物表題登記を申請完了させることが困難な事案や長期間かかる事案等も起こり得ます。このような場合に対する備えとして
　　　　
　　　〇建物表題登記の完了に期限を設け、期限までに売主が完了させることが
　　　　できない場合は、買主が契約を解除できる。

というような趣旨の条項を入れます。こうすることによって、売主にとっても買主にとっても
バランスの取れた契約となり、契約交渉段階で揉めることを回避することが出来ます。
 

当事務所は司法書士・行政書士事務所であって、土地家屋調査士事務所ではございませんので、
直接建物表題登記等を受任することは出来ません。しかし、提携している土地家屋調査士事務所がございますので、ご希望のお客様には紹介することも可能です。
従って、提携していない事務所に依頼するときに発生する

　　　〇司法書士事務所とは別に土地家屋調査士も探さないといけない

というデメリットはございません。また当事務所は提携先の土地家屋調査士から紹介料をいただく
ということもしていませんので、割高な報酬を請求されるという心配もありません。
空き家の売買にともない、建物表題登記も検討されている方はお気軽にお問い合わせください。

未登記建物について建物表題登記を申請する場合、相続が絡むこともあります。これは、建物
表題登記については、固定資産課税台帳の名義人で判断するのではなく、実際に建てた人を所
有者として認定するからです。例えば、

　　　〇建築確認の申請が課税台帳の名義人の親から申請されていた
　　　〇役所等に保管されている資料に記載されている建築年からすると課税台帳
　　　　の名義人が建築したと判断するには矛盾が生じる

等の事情です。これらの事情は土地家屋調査士が調査する断簡で判明します。このような
事態に遭遇した場合、遺産分割協議が成立しないことも見据えなくてはなりません。登記
できないと購入したくない場合は。事前に締結する売買契約書に「～〇日までに建物表題
登記を完了させることができないときは、買主は解除できる」等の文言を入れる等の対策
をとるべきでしょう。

近年、空き家が社会問題化しているため、各自治体では空き家バンク（名称は各自治体に
よって異なります）制度を設け、空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングさせるサ
ービスを行っています。
ただ、空き家バンクで買いたい物件を見つけても、登記や契約手続きは自分でする必要
があります。また司法書士等を紹介してくれる自治体等もございますが、その司法書士の
報酬が安いとは限りません。
そこで、当事務所では空き家バンク等で見つけた空き家を購入したい方にも対応しています。
対応内容は、契約書作成や登記手続きですが、例えば契約書作成は自分達で又は、不動産会社
に依頼するが登記だけお願いしたいというようなご依頼にも対応可能など、柔軟にたいおうしておりますので、お気軽にお問い合わせください。