売買対象の建物が未登記建物である場合の対処法

贈与の個人間売買の対象となっている建物が未登記建物である場合にとるべき対処方法は以下の
二通りが考えられます。

  ①売主が建物表題登記及び所有権保存登記をした上で、買主に所有権移転登記をする。
  ②未登記建物の状態のままで、売買する。


リスクが全くない状況で売買する方法は①となりますが、建物表題登記等のコストと建物の経済的価値が似合わない場合は、未登記建物がそもそも売主が建てたものではなく、売主様の先代が建てたもので、売主が相続したが、その証明が出来ないず(遺産分割協議書がない等)表題登記が申請できない場合等の事情があるときは②の方法を検討せざるを得ません。但し、②の方法には様々なリスクがありますが、代表的なものは以下の通りです。

  ①当該建物を担保に金融機関等から借入できない。
    →少額のリフォームローンの場合、無担保で利用できますが、この場合でも
     所有者として登記されていなければ、借入できないことがあります。
  ②建物の表題登記が必要となった場合でも、できない可能性がある
    →表題登記には、売主等の協力が必要ですが、表題登記をするときに協力が
     得られない可能性も発生します。
  ③所有権を第三者に対抗できない
    →あまり可能性は少ないですが、売主から所有権を取得した第三者名義に
     登記されてしまうと、買主は建物の所有権を主張できません。

逆に言えば、上記リスクがあることを買主が承諾すれば、未登記の状態で売買することも
成立します。この場合、買主にとってはリスクを背負うことになりますので、交渉が成立
することは困難となるかもしれません。しかし、当初の売買価格から値引をするという買
主にとってメリットとなる提案をすると、合意成立となる可能性は高まるでしょう。

固定資産税等はどうするの?

登記された建物については、所有権移転登記をすれば法務局から市町村役場に通知がな
されて、自動的に翌年度から固定資産税等は買主に課税されます。一方未登記建物のまま
売買すると、そのままにしているとずっと売主に固定資産税等が請求されてしまいます。
そこでこのような事態を避けるために、


〇未登記家屋名義人(所有者)変更届

を当該建物がある市区町村役場の固定資産税課に提出します。添付書類は各自治体によ
って異なりますが、一般的には売買契約書(印鑑証明書の添付を要求する自治体もあり
ます)が求められることが多いです。何が必要かは事前に問い合わせておくことが無難
です。なお固定資産税所有者となっても、それだけで買主から建物表題登記できるわけ
ではありませんのでご注意ください。

未登記建物を直ぐに取り壊しする場合

未登記建物を直ぐに取り壊しする予定がある場合は、あえて建物表題登記を申請するメリット
はありません。この場合の対処方法としては、以下のようになると考えられます。

    ①売買契約書に未登記建物を記載し、実体法上所有権を移転させる。
    ②売買代金決済と同時に未登記建物については、市区町村に未登記建物
     名義人変更届を提出。
   
 ③解体後、取り壊した旨の届けを市区町村に提出

解体に時間がかかり、完了が売買の翌年になると、売主に当該建物に関する翌年度の固定資産税が課税されてしまいます。そこで、このような事態を防ぐために②のように売買代金決済と同時に未登記家屋名義人変更届を提出しておきます。以上が、直ぐに解体予定の未登記建物がある場合の対処方法です。

 

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