住宅ローン完済中に債務者に相続が生じた場合

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住宅ローン完済中に債務者が死亡し、相続が生じた場合、団体信用生命

保険（以下「団信」とします）に加入している場合は、団信で残債務が返済

されますが、団信に加入していない場合、債務が残るため相続人の中から、

住宅ローンの引き継いで支払っていく者（新債務者）を決定しなければなり

ません。この決定のプロセスには二通りの方法があります。被相続人がＸ、

Ｘの相続人が、Ａ、Ｂ、Ｃの三名のみであり、抵当権者Ｄとの間で新債務者を

Ａとするケースで説明いたします。

①Ａ、Ｂ、Ｃ、とＤとの間で、Ｂ、Ｃが相続した債務をＡが引き受ける契約

　（免責的債務引契約）を締結するケース

②Ａ、Ｂ、Ｃの遺産分割協議で抵当権の債務をＡが相続することに合意を

　し、Ｄが承認するケース

この①と②のケースの違いは、登記手続きにあらわれてきます。

①の場合だと、Ａ、Ｂ、Ｃは一旦債務を相続するため、抵当権の債務者

をＸからＡ、Ｂ、Ｃ　に変更する抵当権変更登記と、Ａ、Ｂ、Ｃ　から

Ａに変更する抵当権変更登記の２件必要になってきます。

②の場合だと、ＤがＡ、Ｂ、Ｃの遺産分割協議を承諾することによって

対内的にも、対外的にも効力が生じることになります。遺産分割協議

の効果は、相続開始時にさかのぼるとされています。従って、Ｘが負

っていた債務は、Ｘの死亡時からＡが相続したことになります。

従って、相続を原因とする、ＸからＡへの抵当権変更登記を１件申請

すればよいことになります。（ちなみにＤの承諾がなければ、Ａ、Ｂ、Ｃ

の遺産分割協議は内部的な効力にとどまり、対外的な効力は発生

しませんので、Ｄは承諾しない限り、遺産分割協議の内容に拘束

されません）

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