空き家が未登記建物の場合の対処法

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空家が未登記建物の場合の対処法

個人間売買の対象となっている空家が未登記建物である場合にとるべき対処方法は以下の二通
りが考えられます。

　　①売主が建物表題登記及び所有権保存登記をした上で、買主に所有権移転登記をする。
　　②未登記建物の状態のままで、売買する。

リスクが全くない状況で売買する方法は①となりますが、建物表題登記等のコストと建物の経済的価値が似合わない場合は、未登記建物がそもそも売主が建てたものではなく、売主様の先代が建てたもので、売主が相続したが、その証明が出来ないず（遺産分割協議書がない等）表題登記が申請できない場合等の事情があるときは②の方法を検討せざるを得ません。但し、②の方法には様々なリスクがありますが、代表的なものは以下の通りです。

　　①当該建物を担保に金融機関等から借入できない。
　　　　→少額のリフォームローンの場合、無担保で利用できますが、この場合でも
　　　　　所有者として登記されていなければ、借入できないことがあります。
　　②建物の表題登記が必要となった場合でも、できない可能性がある
　　　　→表題登記には、売主等の協力が必要ですが、表題登記をするときに協力が
　　　　　得られない可能性も発生します。
　　③所有権を第三者に対抗できない
　　　　→あまり可能性は少ないですが、売主から所有権を取得した第三者名義に
　　　　　登記されてしまうと、買主は建物の所有権を主張できません。

逆に言えば、上記リスクがあることを買主が承諾すれば、未登記の状態で売買することも
成立します。この場合、買主にとってはリスクを背負うことになりますので、交渉が成立
することは困難となるかもしれません。しかし、当初の売買価格から値引をするという買
主にとってメリットとなる提案をすると、合意成立となる可能性は高まるでしょう。

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