相続登記Q&A

Q1相続登記はいつまでにしなくてはならないの

Q2昔の戸籍の取得の請求したところ発行できないといわれました?

Q3遺言書がある場合でも家庭裁判所の手続きが必要なんですか?

Q4相続人に未成年者がいるのですが?

Q5依頼してから、相続登記が完成するまでどれくらいかかりますか?

Q6戸籍の附票と住民票の違いって何ですか?

Q7未登記の家屋を相続したのですが?

Q8戸籍謄本や住民票に有効期限はあるのですか?

Q9権利証を分けて欲しいのですが(共有名義で相続した場合)?

Q10 売却予定でも相続登記は必要なの?

Q11 相続した建物が未登記の場合のデメリットは何ですか?

Q12 遺産分割協議をやり直すことはできますか?

Q13 相続人が外国に在住している場合@

Q14 相続人が外国に在住している場合A

Q15 生前相続をしたいのですが

Q16  農地を相続したのですが?

Q17 相続登記の相談をしたいのですが?

Q18 戸籍謄本等はどこで取得するの?

Q19 相続登記に権利証は必要ですか?

Q20 上申書が必要な場合は?

Q21 一部の不動産だけ先に相続登記できますか?

Q22 相続登記(名義変更)をすると相続税がかかるのですか?

Q23 叔父(叔母)さん名義の不動産を相続できるですか(遺言書なしの場合)?

Q24 相続登記(司法書士)を司法書士と行政書士のどちらに頼めば良いの?

Q25 相続人の戸籍についての注意点が必要です。

Q1 相続登記はいつまでにしなくてはならないの?

A 相続登記は相続税の申告とは違い、いつまでにしなくては

  ならないという期間制限はございません。しかし、だからと

  いって長期間放置するのは問題です。詳細はこちらをご覧

  ください。

Q2 昔の戸籍の取得の請求したところ発行できないといわれたのですが?

A2 戸籍には保存期間がさだめられており、その保存期間を

   すぎれば、廃棄する取り扱いがされております。しかし 戸籍

   がなくても、書類はふえますが、原則相続登記は 可能です

   ので一度当事務所にご相談ください。

   ちなみに戸籍等の保存期間は以下のとおりです。

   除籍謄本・・・・全員が除籍された日から150年

   改製原戸籍・・・・150年(原戸籍の種類によって違います)

   住民票の除票・戸籍の附票

          ・・・・記載されている全員が除かれてから5年

    

Q3 遺言書がある場合でも家庭裁判所の手続きが必要なんですか?

A3 遺言書が自筆で作成されたものや秘密証書遺言書の場合

   には家庭裁判所の検認が必要ですので、ご注意ください。

   公証人が作成する公正証書遺言の場合は検認は必要

   ありません。(注)秘密証書遺言も公証人が関与していますが

   検認が必要ですので、ご注意ください。

Q4 相続人に未成年者がいるのですが?

A4 相続人に未成年者がおられる場合でも法律で定められた

   割合(法定相続分)で相続登記をする場合は特別な手続き

   は必要ありません。一方法定相続分とは異なる割合で登記

   をする場合は、家庭裁判所に特別代理人選任の申立をする

   必要があります。この特別代理人は未成年者ごとに選任する

   必要があります。したがって未成年者が3人おられるときは

   3人特別代理人の選任の申立をする必要があります。もっとも

   未成年者が近い将来、成人される場合は、成人されることを

   待って、遺産分割することも可能です。

Q5依頼してから、相続登記が完成するまでどれくらいかかりますか?

A5 事例によって異なりますが、おおよそ1ヶ月ぐらいかかります。

   もっともこれより早く完成する場合もあります。

Q6戸籍の附票と住民票の違いって何ですか?

A 戸籍の附票とは、本籍地のある市区町村で発行される証明書で、

住所の沿革が記載されています。一方住民票は住所地のある市区

町村で取得することが出来ますが、市区町村をまたがった住所移転

をしている場合だと、原則として前住所しか記載されません相続登記

被相続人住所を証明する書面を添付して、被相続人の登記簿上

の住所と死亡時に住んでいた住所までの沿革を証明しなければなりま

せん。住民票の除票では市区町村をまたがった住所移転をしている場

合だと、原則として死亡時の前住所しか記載されません。一方、戸籍の

附票の除票は住所の沿革を記載していますので、複数の市区町村をま

たがった住所移転している場合は、戸籍の附票の除票を取得することを

お勧めいたします。なお両方とも原則として死亡時から5年が保存期間

ですのでご注意下さい。

Q7未登記の家屋を相続したのですが?

A7 未登記の家屋を相続した場合、名義を書き換える方法は、二つ

   あります。一つ目は表示登記をして所有権保存登記をします。こ

   の場合、司法書士に対する報酬だけでなく、土地家屋調査士

   対する報酬も発生します。それだけの費用をかけたくないという

   方には、二つ目の方法として市区町村に未登記家屋名義人変更

   を出す方法です。これをださないといつまでたっても亡くなられた

   方名義でしか固定資産税の通知が来ないのでご注意下さい。

   ただし、不動産登記法上は建物表題登記をしない事は違法になり

   ますのでご注意下さい。

   なお当事務所では土地家屋調査士とも提携しておりますので、お

   気軽に相談下さい。

Q8戸籍謄本や住民票に有効期限はあるのですか?

相続登記に関しては、戸籍謄本や住民票の有効期限はありません。

しかし一部の法務局では、被相続人の死亡日以前に取得した相続人

の現在の戸籍謄本では認めず再度取得を求められる場合があります

のであらかじめ管轄の法務局にお問い合わせしたほうがよいでしょう。

また、戸籍謄本を取得した後に、相続人が亡くなった場合や 住所を移

転した場合等は戸籍謄本や住民票を取得する必要があり ます。また

未成年者の名義にする相続登記には、親が代わって申請 しますので、

この場合は一部の戸籍謄本には有効期限があります。

Q9権利証を分けて欲しいのですが(共有名義で相続した場合)?

以前は、共有名義で相続登記をした場合権利証は一冊しか

作成できませんでした。しかし平成17年の不動産登記法の

改正によってできた登記識別情報(従来の権利証に代わる

もの)は、共有者ごとに発行できるようになりました。従って

共有者ごとに権利証をわけて保管したい場合でも対応でき

ますのでお気軽におっしゃってください。

Q10 売却予定でも相続登記は必要なの?

相続開始後に売却を決めた場合、必ずその前提として

被相続人から相続人への相続登記をする必要があります。

この場合被相続人名義のままでは売却できません。また

相続登記は戸籍を集めたりするのに時間がかかるので売

却予定の場合は早めに相続登記をされることをお勧めしま

す。

Q11 相続した建物が未登記の場合のデメリットは何ですか?

この場合、デメリットとして考えられるのは、二つあります。

  • 所有権を対抗できない。
  • 売却・担保の設定等ができない。

この場合、建物の表題登記(登記簿を起こす登記)は土地

家屋調査士が権利の登記(権利証を作る登記)は司法書士

がすることになります。

Q12 遺産分割協議をやりなおすことができますか?

一旦成立した遺産分割協議は相続人全員の合意によってやりなおす

ことができます。例えば亡くなった夫(被相続人)の所有していた自宅

の土地・建物を土地を長男、建物をが相続するという遺産分割協議

が成立した場合でも、相続人全員の同意によって土地・建物を長男

相続させるというように、遺産分割協議をやり直すことができます。この

やり直した遺産分割協議によって登記名義を変更することもできます。

しかし、税金については注意が必要です。遺産分割協議のやり直しは

とみなされ、税務署から贈与税を課せられる可能性があります。上記

の例によると税務署はから建物を長男贈与したとみなします。

従って、遺産分割協議をやり直すことがないように、遺産分割協議を慎

重にする必要があります。

Q13 相続人が外国に在住している場合@(サイン証明書)

相続人である日本人が外国に在住している場合に相続登記に

必要となってくる書類の一つが、サイン証明書(署名証明書)

す。通常の相続登記ならば遺産分割協議書には署名と実印で

の押印と印鑑証明書の添付が必要ですが、外国に在住してい

る日本人には印鑑証明書が発行されません。そこで印鑑証明

の代わりとなるものがサイン証明書(署名証明書)です。外国

在住の日本人は現地領事館まで出向き、係員の面前で遺産分

割協議書等署名等をし、サイン証明(署名証明書)を受ける

必要があります。

Q14 相続人が外国に在住している場合A(在留証明書)

相続登記には相続人住民票が必要な場合があります。

しかし、外国に在住の日本人にはありません。では相続人

である日本人が外国に在住している場合は、住民票の代

わりに本籍入りの在留証明書が必要となってきます。在留

証明書轄の領事館で取得することができます。また

籍入りの在留証明書を取得するためには、戸籍謄本の提

出が必要ですので御注意ください。なお当然ですが在留届

が提出されてない場合は発行されないので注意してください。

Q15 生前相続をしたいのですが?

生前相続という制度はありません。相続というのは死亡によって

発生するのであり、生きている間は発生しないからです。相続時

精算課税制度のことを生前相続と称している場合がありますが、

相続時精算課税制度は厳密には生前贈与の特例というべきで

しょう。ですから、相続時精算課税制度を利用した場合でも、登

記的には贈与登記になり、登録免許税は固定資産税評価証明

書の4/1000ではなく20/1000になります。

 

相続時精算課税制度については以下の国税庁のページをご覧下さい

タックスアンサー

 

Q16農地を相続したのですが?

平成21年12月15日以降の相続によって、農地を取得した

場合は、農業委員会に届出が必要となりましたので以下の

点に注意してください。  

  • 登記簿の地目は農地(田・畑等)であっても現況が非農地

   (宅地・雑種地等)の場合は相続の届出は必要ありません。

  • 届出を怠ると過料を科せられる場合があります。

なお、農地の相続の届出は農地転用等とは違い簡単です。

また各地の農業委員会によっては取り扱いが違う場合があります。

以下のページを参照もしくは農業委員会にお問い合わせください。

 

農林水産省のホームページ

http://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/pdf/souzoku.pdf

 

Q17相続登記の相談をしたいのですが?

相続登記の相談をされたい方は面談の際にはなるべく資料等

をたくさん持ってきていただけると手続きがスムーズに進みます。

具体的な資料等としては、以下の通りです。

権利証・固定資産税評価証明書

  相続不動産の特定及び登録免許税の算定に必要です。

戸籍謄本等

  相続人確定のために必要です。

認印・本人確認資料(運転免許証等)

  実際に相続される方の分が必要です

 

もちろん、上記の資料がなくても相談は可能ですのお気軽に

お問い合わせください。

Q18戸籍謄本等はどこで取得するの?

相続手続の必要な戸籍謄本印鑑証明書の入手先は以下の

とおりです。

  • 戸籍謄本・戸籍の附票等  

    本籍地のある市区町村役場

  • 印鑑証明書・住民票等

    住所地の市区町村役場

このように本籍地と住所地が違う場合、戸籍謄本と印鑑証明書

は同じ市区町村役場では取得できません。例えば住所地が天理

市で本籍地が奈良市の方の場合、印鑑証明書や住民票などは

天理市役所で取得できますが、戸籍謄本等は奈良市役所に請求

しなければなりません。なお市区町村によっては、市役所以外の

支所等でも取得できる場合がありますので、各市区町村にあらかじ

め問い合わせるのも良いでしょう

Q19 相続登記に権利証は必要ですか?

相続登記をする際に亡くなられた方(以下「被相続人」とします)

権利証は通常は必要ありませんが、以下の場合には必要です。

・被相続人の住民票等が廃棄され取得できないとき

・被相続人の住民票等は取得できるが、被相続人の

 登記簿上の住所と住民票上の住所と沿革(つながり)

 がつかないとき

・被相続人の戸籍が戦災や火災等によって焼失し、出生から

 死亡までの一部の戸籍がないとき。       ・・・・・等々

 

上記の場合には権利証が必要となってきます。また上申書

という書類の作成も必要となってきます。上申書については

後述します。なお被相続人の戸籍等や住民票等が廃棄又は

焼失した場合は、市区町村長の証明書も必要です。

Q20上申書が必要な場合は?

相続登記には被相続人の戸籍・除籍・原戸籍謄本及び住民票の除票

又は戸籍の附票の除票を添付することが求められています。これらの

書類を基に法務局は被相続人と登記名義人が同一であることを認定し

ます。しかし、実務上は以下のような事例があります。

  • 戸籍等が戦災や火災による消失したり、保存期間経過とともに廃棄

   されたりして、出生から死亡までの戸籍謄本を収集できないとき

  • 登記名義人の登記上の住所と被相続人の住所が住民票・戸籍の附票

   の除票によって沿革がつかないとき                 等々

 

これらの場合には被相続人と登記名義人は同一であることや相続人は他

にいない事等を記載した上申書(印鑑証明書付)を作成し、全相続人が署名

押印(実印)します。通常の場合、法務局から上記のような事例だとこの上申

書と権利証を求められることが多いです。

しかし、この取扱いは全国の法務局の共通の取扱いではなく各地域の法務局

によって取扱いがちがいますので、相続登記を申請する前に事前に法務局

聞いた方がよいでしょう。なお上申書に添付する印鑑証明書期限がありま

ん。

 

Q21一部の不動産だけ先に相続登記できますか?

可能です。相続登記は一度にすべての不動産について

しなくいといけないわけではありません。以下のような

場合で、一部の不動産について先に相続登記をすること

も可能です。

  • 相続する不動産が複数あって、一部の不動産だけ

   遺産分割協議がまとまったためその不動産だけ

     に相続登記をしたい場合

  • 相続する不動産の内一部の不動産を売却するため

   その不動産だけ早く相続登記をしておきたい場合。  ・・・等々

                             

Q22 相続登記(名義変更)をすると相続税がかるのですか?

相続登記をしたからといって相続税がかかるかかからない

かは関係ありません。相続税には基礎控除があり相続する

財産が基礎控除を超えない場合にはかかりません。相続税

の基礎控除額は、現行(平成25年1月1日現在)では

 

金5000万円+(金1000万×法定相続人の数)

 

となってます。つまり相続登記をしても相続する財産が基礎控除

額を超えない場合は相続税がかかりませんし、逆に相続登記を

しなくても相続する財産が基礎控除を超える場合は相続税がか

かることになります。なお相続税については下記のサイトをご参

照ください。

 

国税庁タックスアンサー

 

Q23 叔父(叔母)さん名義の不動産を相続できるの?(遺言書なしの場合)

遺言書がなくて叔父(叔母)さんの名義の不動産を直接相続できるかは、

下記の条件を満たすことが必要です。

  @叔父(叔母)さんに直系卑属(子・孫)がいないこと

  A叔父(叔母)さんの直系尊属(父母・祖父母)が亡くなっていること

  B叔父(叔母)さんと血のつながった父又母(甥姪にとっての)が亡くなっていること

  C叔父(叔母)さんの相続人全員で甥又は姪が不動産を相続するという遺産分割

    協議が成立していること

 

以上の4点を満たしていると、叔父(叔母)さん名義の不動産を相続する

事が出来ます。ちなみに@及びAは満たしているが、Bの条件を満たして

いない場合、甥又は姪は相続人になりませんので直接相続する事ができ

ません。この場合、

  @叔父(叔母)さんの相続人全員で自分の親(叔父・叔母の兄弟)が

    相続するという遺産分割協議を成立させ、親の名義にしておく。

  A親に公証役場で上記相続財産を自分(子)に相続させるという遺言

    書を作成してもらう。

 

という方法も考えられます。Aの段階で、子に贈与するという方法もありま

すが、贈与税等の税金も絡んできますので、税務署もしくは税理士に相談される

事をおすすめします。

 

 

Q24相続登記(司法書士)を司法書士と行政書士のどちらに頼めば良いの?

相続登記(名義変更)を含む不動産登記は司法書士しか代理人

として申請することができず、司法書士でない行政書士は有償・

無償を問わずできません。また司法書士でない行政書士が不動

産登記の申請書を作成することもできません。当事務所は司法

書士と行政書士の両方の事務所ですので安心して相続登記(名

義変更)を含む相続登記をご依頼ください

 

Q25 相続人の戸籍についての注意点が必要です。

相続登記に使用する戸籍には期限がありません。しかし、

相続人の戸籍謄本については注意が必要です。それは

相続人(亡くなられた方)死亡日以降に取得された戸籍

であることが必要という事です。なぜなら、法務局として死

亡日前に取得した戸籍だと被相続人が死亡した時点で相

続人が生きているか確認できず、代襲相続が開始されて

いる可能性もあるため、相続人が確定できないからです

相続登記の際には、相続人の戸籍の日付には注意しましょう

 

Q26死後離縁した養子がいるのですが?

被相続人に死後離縁した養子がいる場合、その養子

も相続人になります。死後離縁とは生前当事者同士

がした縁組を死後家庭裁判所の許可を得て、解消する

ことをいいます。そして死後離縁の効力は死後離縁が

成立した時から生じ、死後離縁前に生じた相続関係

には影響しません。従って死後離縁した養子は、被

続人の相続人になります。