Q1相続登記はいつまでにしなくてはならないの(2024/03/12修正)
Q2昔の戸籍の取得の請求したところ発行できないといわれました?(2024/03/12修正)
Q3遺言書がある場合でも家庭裁判所の手続きが必要なんですか?(2024/03/12修正)
Q4相続人に未成年者がいるのですが?(2024/03/12修正)
Q5依頼してから、相続登記が完成するまでどれくらいかかりますか?(2024/03/12修正)
Q6戸籍の附票と住民票の違いって何ですか?(2024/03/12修正)
Q7未登記の家屋を相続したのですが?(2024/03/12修正)
Q8戸籍謄本や住民票に有効期限はあるのですか?(2024/03/12修正)
Q9権利証を分けて欲しいのですが(共有名義で相続した場合)?
Q10 売却予定でも相続登記は必要なの?
Q11 相続した建物が未登記の場合のデメリットは何ですか?
Q12 遺産分割協議をやり直すことはできますか?
Q13 相続人が外国に在住している場合①
Q14 相続人が外国に在住している場合②
Q15 生前相続をしたいのですが
Q16  農地を相続したのですが?
Q17 相続登記の相談をしたいのですが?
Q18 戸籍謄本等はどこで取得するの?
Q19 相続登記に権利証は必要ですか?
Q20 上申書が必要な場合は?(修正)
Q21 一部の不動産だけ先に相続登記できますか?
Q22 相続登記(名義変更)をすると相続税がかかるのですか?
Q23 叔父(叔母)さん名義の不動産を相続できるですか(遺言書なしの場合)?
Q24 相続登記(司法書士)を司法書士と行政書士のどちらに頼めば良いの?
Q25 相続人の戸籍についての注意点が必要です。
Q26 死後離縁した養子がいるのですが?
Q27 遺産分割協議は成立したが遺産分割協議書を作成しないまま相続人が死亡した場合
Q28  売却先が決まってから相続登記しても大丈夫ですか?

従前は、相続登記には期限はありませんでした。しかし2021年4月21日民法等の一部を改正する法律
が成立し、原則として、相続開始後3年以内に相続登記をしなければならなくなります。正当な理由なく相続登記をしない場合は10万円以下の過料に処せられます。さらに施行日前に発生した相続(今現
在既に発生している相続)についても適用があり、原則施行日から3年以内に、相続登記をしなければなりません。施行日は2024年4月1日です

戸籍には保存期間がさだめられており、その保存期間をすぎれば、廃棄する取り扱いがなされ
ています。現在の戸籍等の保存期間は

   除籍謄本・改製原戸籍→150年

となっています。しかし、2010年までは保存期間が80年だったため、古い戸籍になると
既に廃棄されたため交付できないケースが増えております。ただ、このようなケースでも市区
町村役場発行の廃棄証明書を添付すれば相続登記を申請することが出来ます。詳しくはお問合
わせ下さい

従前は遺言書が自筆で作成されたものや秘密証書遺言書の場合には家庭裁判所の検認が必要でした。
しかし、2020年7月10日から、自筆証書遺言の法務局への保管制度が始まり、法務局へ保管された
自筆証書遺言につい
ては検認が不要となりました。

   検認が必要か、不要かをまとめると以下の通りとなります。

     〇家庭裁判所の検認が必要な遺言
     
 ①保管制度を利用しない自筆証書遺言
       
→遺言者の自宅等で保管しているケース
      
②秘密証書遺言
     
〇家庭裁判所の検認が不要な遺言
      
③法務局に保管されている自筆証書遺言
      
④公正証書遺言

相続人に未成年者がいる場合でも法律で定められた割合(法定相続分)で相続登記をする場合は特別な手続きは必要ありません。一方i遺産分割協議により法定相続分とは異なる割合で登記をする場合は、家庭裁判所に特別代理人選任の申立をする必要があります。この特別代理人は未成年
者ごとに選任する必要があります。
したがって、例えば未成年者が3人いるときは3人特別代理人の選任の申立をする必要がありま
す。もっとも、相続開始時には未成年者でも産分割協議の際に成人の場合は、特別代理人を選
任することなく遺産分割協議
ができますので、未成年者が近い将来、成人になる場合は、成人になってから遺産分割することを検討されても良いでしょう
なお、令和4年(2022)年4月1日以降は、成人年齢が18歳と引き下げられました。
既に発生している相続でも、引き下げ以降は、相続人が18歳以上なら特別代理人を選任することなく遺産分割協議をすることが出来ます。
また法定相続で登記をすることは、近い将来売却を予定している場合等を除き安易にするべきではありません。法定相続で登記をすることは、共有状態が創出され権利関係が複雑となることにつながるからです。

事例によって異なりますが、平均して依頼されてから完了まで3週間から1か月程度が目安とな
っています。もっとも、完了まで要する期間は法務局の混雑状況によって異なります。特に
年度末や年末の繁忙期や、大型連休等を挟む場合、完了までの期間が通常よりも長くかかりま
す。反対に、法務局の閑散期等だと、想定よりも早く完了することもあります。
いずれにせよ、売却等で名義変更をお急ぎの場合は、早め早めにご依頼されることをお勧めいたします。
   

戸籍の附票とは、本籍地のある市区町村で発行される証明書で、原則として市区町村をまたいだ
住所移転を含む住所変更の履歴が記載されています
。一方住民票は住所地のある市区
町村で取得することが出来ます。同一市町村内での住所変更の履歴を証明することは出来ますが、市区町村をまたがった住所移転に関しては転入前の住所からの履歴しか証明されません。相続登記被相続人住所を証明する書面を添付して、被相続人の登記簿上の住所と死亡時に住んでいた住所
までの履歴を証明しなければなりま
せん。被相続人が住所を転々と移転していると、住民票での証明では足りず、戸籍の附票が必要となる場合があります。
なお、被相続人名義の権利証(登記済証)があるときは、権利証を添付すれば、被相続人の住所証明書(住民票・戸籍の附票)は必要ありません。

未登記の家屋を相続した場合、名義を書き換える方法は、建物表題登記をして所有権保存
登記
をしなければなりません。この建物表題登記は、土地家屋調査士という司法書士とは別の国家資格者の独占業務となっているため、未登記建物を登記しようとすると、司法書士報酬とは別に土地家屋調査士報酬も発生します。
そのためか、未登記家屋を相続した方から


   「登記しないとダメですか?」

と尋ねられることが多々あります。法律的には、未登記建物については所有者は登記する義務
があり、違反すると10万円以下の過料に処せられます。しかし、この法律が適用されて過料に
処せられたという話を聞いたことが無いため、現時点では死文化しているものと思われます(
最も空き家が社会問題化しているため、この法律が活用される可能性はあります)。
次に、経済的な観点から考えると、将来家を残したまま売却する可能性が高い、またはリフォ
ームして居住する可能性が高い等が考えられる場合は、きちんと登記しておいた方が良いと
思われます。逆に古家のため、近々取壊す可能性が高い場合は、コスト面を考えて登記しない
でおくというのも選択肢となるでしょう。

相続登記に関しては、戸籍謄本や住民票の有効期限はありません。しかし一部の法務局では、
被相続人の死亡日以前に取得した相続人
の現在の戸籍謄本では認めず再度取得を求められる
場合があります
のであらかじめ管轄の法務局にお問い合わせしたほうがよいでしょう。
一方、未成年者の名義にする相続登記には、親が親権者(法定代理人)として行うのが通常
です。
このようなケースでは、親が親権者であることの証明として戸籍謄本を添付する必要
がありますが、この戸籍謄本については3か月以内という有効期限がございます。

以前は、共有名義で相続登記をした場合権利証は一冊しか

作成できませんでした。しかし平成17年の不動産登記法の

改正によってできた登記識別情報(従来の権利証に代わる

もの)は、共有者ごとに発行できるようになりました。従って

共有者ごとに権利証をわけて保管したい場合でも対応でき

ますのでお気軽におっしゃってください。

相続開始後に売却を決めた場合、必ずその前提として

被相続人から相続人への相続登記をする必要があります。

この場合被相続人名義のままでは売却できません。また

相続登記は戸籍を集めたりするのに時間がかかるので売

却予定の場合は早めに相続登記をされることをお勧めしま

す。

この場合、デメリットとして考えられるのは、二つあります。

  • 所有権を対抗できない。
  • 売却・担保の設定等ができない。

この場合、建物の表題登記(登記簿を起こす登記)は土地

家屋調査士が権利の登記(権利証を作る登記)は司法書士

がすることになります。

一旦成立した遺産分割協議は相続人全員の合意によってやりなおす

ことができます。例えば亡くなった夫(被相続人)の所有していた自宅

の土地・建物を土地を長男、建物をが相続するという遺産分割協議

が成立した場合でも、相続人全員の同意によって土地・建物を長男

相続させるというように、遺産分割協議をやり直すことができます。この

やり直した遺産分割協議によって登記名義を変更することもできます。

しかし、税金については注意が必要です。遺産分割協議のやり直しは

とみなされ、税務署から贈与税を課せられる可能性があります。上記

の例によると税務署はから建物を長男贈与したとみなします。

従って、遺産分割協議をやり直すことがないように、遺産分割協議を慎

重にする必要があります。

相続人である日本人が外国に在住している場合に相続登記に

必要となってくる書類の一つが、サイン証明書(署名証明書)

す。通常の相続登記ならば遺産分割協議書には署名と実印で

の押印と印鑑証明書の添付が必要ですが、外国に在住してい

る日本人には印鑑証明書が発行されません。そこで印鑑証明

の代わりとなるものがサイン証明書(署名証明書)です。外国

在住の日本人は現地領事館まで出向き、係員の面前で遺産分

割協議書等署名等をし、サイン証明(署名証明書)を受ける

必要があります。

相続登記には相続人住民票が必要な場合があります。

しかし、外国に在住の日本人にはありません。では相続人

である日本人が外国に在住している場合は、住民票の代

わりに本籍入りの在留証明書が必要となってきます。在留

証明書轄の領事館で取得することができます。また

籍入りの在留証明書を取得するためには、戸籍謄本の提

出が必要ですので御注意ください。なお当然ですが在留届

が提出されてない場合は発行されないので注意してください。

生前相続という制度はありません。相続というのは死亡によって

発生するのであり、生きている間は発生しないからです。相続時

精算課税制度のことを生前相続と称している場合がありますが、

相続時精算課税制度は厳密には生前贈与の特例というべきで

しょう。ですから、相続時精算課税制度を利用した場合でも、登

記的には贈与登記になり、登録免許税は固定資産税評価証明

書の4/1000ではなく20/1000になります。

相続時精算課税制度については以下の国税庁のページをご覧下さい

タックスアンサー

平成21年12月15日以降の相続によって、農地を取得した

場合は、農業委員会に届出が必要となりましたので以下の

点に注意してください。  

  • 登記簿の地目は農地(田・畑等)であっても現況が非農地

   (宅地・雑種地等)の場合は相続の届出は必要ありません。

  • 届出を怠ると過料を科せられる場合があります。

なお、農地の相続の届出は農地転用等とは違い簡単です。

また各地の農業委員会によっては取り扱いが違う場合があります。

以下のページを参照もしくは農業委員会にお問い合わせください。

農林水産省のホームページ

相続登記の相談をされたい方は面談の際にはなるべく資料等

をたくさん持ってきていただけると手続きがスムーズに進みます。

具体的な資料等としては、以下の通りです。

権利証・固定資産税評価証明書

  相続不動産の特定及び登録免許税の算定に必要です。

戸籍謄本等

  相続人確定のために必要です。

認印・本人確認資料(運転免許証等)

  実際に相続される方の分が必要です

もちろん、上記の資料がなくても相談は可能ですのお気軽に

お問い合わせください。

相続手続の必要な戸籍謄本印鑑証明書の入手先は以下の

とおりです。

  • 戸籍謄本・戸籍の附票等  

    本籍地のある市区町村役場

  • 印鑑証明書・住民票等

    住所地の市区町村役場

このように本籍地と住所地が違う場合、戸籍謄本と印鑑証明書

は同じ市区町村役場では取得できません。例えば住所地が天理

市で本籍地が奈良市の方の場合、印鑑証明書や住民票などは

天理市役所で取得できますが、戸籍謄本等は奈良市役所に請求

しなければなりません。なお市区町村によっては、市役所以外の

支所等でも取得できる場合がありますので、各市区町村にあらかじ

め問い合わせるのも良いでしょう

相続登記をする際に亡くなられた方(以下「被相続人」とします)

権利証は通常は必要ありませんが、以下の場合には必要です。

・被相続人の住民票等が廃棄され取得できないとき

・被相続人の住民票等は取得できるが、被相続人の

 登記簿上の住所と住民票上の住所と沿革(つながり)

 がつかないとき

・被相続人の戸籍が戦災や火災等によって焼失し、出生から

 死亡までの一部の戸籍がないとき。       ・・・・・等々

上記の場合には権利証が必要となってきます。また上申書

という書類の作成も必要となってきます。上申書については

後述します。なお被相続人の戸籍等や住民票等が廃棄又は

焼失した場合は、市区町村長の証明書も必要です。

相続登記には、被相続人が登記上の登記名義人との同一性を証する

書面として、以下のいずれかが必要となります。但し、本籍と登記された

登記名義人の住所・氏名が一致している場合を除きます。

 〇住民票(本籍地入り)又は戸籍の附票

   →但し、登記名義人の登記上の住所と沿革が付く必要があります。

 〇被相続人名義の登記済証(権利証書)

上記の書類がない場合には被相続人と登記名義人は同一であることや

相続人は他にいない事等を記載した上申書を添付する必要があります

上申書に全相続人が署名押印(実印)し、印鑑証明書を添付します。な

お遺産分割協議書を添付する場合は、遺産分割協議書に添付している

印鑑証明書を併用することが出来ますので、余分に取得する必要は、

ありません。さらに法務局によって取り扱いは異なりますが、上申書の

他に、相続人以外の2名(通常は親族が多い)からの保証書(印鑑証明

書付)又は、固定資産税納税通知書及び納税証明書等の添付を求め

られる事が多いですので、事前に管轄の法務局に相談される方が、無

難でしょう。

可能です。相続登記は一度にすべての不動産について

しなくいといけないわけではありません。以下のような

場合で、一部の不動産について先に相続登記をすること

も可能です。

  • 相続する不動産が複数あって、一部の不動産だけ

   遺産分割協議がまとまったためその不動産だけ

     に相続登記をしたい場合

  • 相続する不動産の内一部の不動産を売却するため

   その不動産だけ早く相続登記をしておきたい場合。  ・・・等々

相続登記をしたからといって相続税がかかるかかからない

かは関係ありません。相続税には基礎控除があり相続する

財産が基礎控除を超えない場合にはかかりません。相続税

の基礎控除額は、現行(平成25年1月1日現在)では

金5000万円+(金1000万×法定相続人の数)

となってます。つまり相続登記をしても相続する財産が基礎控除

額を超えない場合は相続税がかかりませんし、逆に相続登記を

しなくても相続する財産が基礎控除を超える場合は相続税がか

かることになります。なお相続税については下記のサイトをご参

照ください。

国税庁タックスアンサー

遺言書がなくて叔父(叔母)さんの名義の不動産を直接相続できるかは、

下記の条件を満たすことが必要です。

  ①叔父(叔母)さんに直系卑属(子・孫)がいないこと

  ②叔父(叔母)さんの直系尊属(父母・祖父母)が亡くなっていること

  ③叔父(叔母)さんと血のつながった父又母(甥姪にとっての)が亡くなっていること

  ④叔父(叔母)さんの相続人全員で甥又は姪が不動産を相続するという遺産分割

    協議が成立していること

以上の4点を満たしていると、叔父(叔母)さん名義の不動産を相続する

事が出来ます。ちなみに①及び②は満たしているが、③の条件を満たして

いない場合、甥又は姪は相続人になりませんので直接相続する事ができ

ません。この場合、

  ①叔父(叔母)さんの相続人全員で自分の親(叔父・叔母の兄弟)が

    相続するという遺産分割協議を成立させ、親の名義にしておく。

  ②親に公証役場で上記相続財産を自分(子)に相続させるという遺言

    書を作成してもらう。

という方法も考えられます。②の段階で、子に贈与するという方法もありま

すが、贈与税等の税金も絡んできますので、税務署もしくは税理士に相談される

事をおすすめします。

Q24相続登記(司法書士)を司法書士と行政書士のどちらに頼めば良いの?

相続登記(名義変更)を含む不動産登記は司法書士しか代理人

として申請することができず、司法書士でない行政書士は有償・

無償を問わずできません。また司法書士でない行政書士が不動

産登記の申請書を作成することもできません。当事務所は司法

書士と行政書士の両方の事務所ですので安心して相続登記を

ご依頼ください

Q25 相続人の戸籍についての注意点が必要です。

相続登記に使用する戸籍には期限がありません。しかし、

相続人の戸籍謄本については注意が必要です。それは

相続人(亡くなられた方)死亡日以降に取得された戸籍

であることが必要という事です。なぜなら、法務局として死

亡日前に取得した戸籍だと被相続人が死亡した時点で相

続人が生きているか確認できず、代襲相続が開始されて

いる可能性もあるため、相続人が確定できないからです

相続登記の際には、相続人の戸籍の日付には注意しましょう

Q26死後離縁した養子がいるのですが?

被相続人に死後離縁した養子がいる場合、その養子

も相続人になります。死後離縁とは生前当事者同士

がした縁組を死後家庭裁判所の許可を得て、解消する

ことをいいます。そして死後離縁の効力は死後離縁が

成立した時から生じ、死後離縁前に生じた相続関係

には影響しません。従って死後離縁した養子は、被

続人の相続人になります。

Q27遺産分割協議は成立したが遺産分割協議書を作成しないまま相続人が死亡した場合

(事例)

Aが死亡し、相続人は配偶者であるB及び成人である子Cのみである

場合において、B及びCとの間で、A名義の不動産をCが取得する旨の

遺産分割協議が成立したが、書面は作成せず、相続登記は未了のまま

放置していたところ、Bが死亡した。この場合直接A名義の不動産をCの

名義とする所有権移転登記(相続登記)をすることができるか

(回答)

この事例においては、Bの存命中に、B及びCとの間でA名義の不動産を

Cが取得する旨の遺産分割協議が成立した事の証明書(いわゆる遺産分

割協議証明書:Cの印鑑証明書付)を作成し、その他の相続等に必要な

書類と共に添付すれば、直接Cの名義とする相続登記を申請することが

できます。なおB及びCとの遺産分割協議が成立しないままBが死亡した

場合は、直接C名義とする相続登記は申請できません。この場合、A名義

からB及びC名義とする相続登記と、B持分をCに移転する相続登記、い

わゆる法定相続登記を2件申請しなければ、C名義に変えることはできま

せん。またこの場合は法定相続登記ですので、遺産分割協議書等は作成

する必要はありません。

(注)従前は、B及びCとの遺産分割協議が成立しないままBが死亡した

   場合、C作成の遺産分割決定書(一人遺産分割)を添付すれば、直接

   C名義とする相続登記を申請できましたが、平成26年に裁判所から

   この取り扱いを否定する判例が出されました。従って現在、遺産分割

   決定書を添付して、直接C名義とする相続登記を申請しても受理され

   なくなりました。

Q28売却先が決まってから相続登記しても大丈夫ですか?

相続した不動産を売りたいが、相続登記を先にしても買主が

いつ見つかるか分からないから、売却先が見つかってから相

続登記をしても大丈夫ですか?」という質問を受けることがあ

ります。もちろん相続登記に時間的な制限はありませんので

売却先が見つかってから、相続登記をすることも可能です。

しかし、このような考えは、売却がうまく進まない事を招きか

ねません。売却先が見つかってから相続登記をするとなると

相続登記をするのに必要な期間、一般的に2週間〜1か月

(戸籍の収集、遺産分割協議書の押印等の準備行為に必要

な期間含む)程度、買主は待たなければなりません。一方

既に相続登記を澄ましている不動産については、買主は、

待つことなく、決済をすることが出来、引渡しを受けることが

できます。従って、同じような条件の不動産が複数あるような

場合、どうしても買主は、短期間で引渡しを受けることができる

不動産を選ぶ傾向にあり、相続登記をしていない不動産は敬遠

されます。また、最初は、売却不動産の名義を相続人の一人に

するという遺産分割協議が口約束で成立していても、いざ売却

が決まり、相続登記をする段階になると、他の相続人が翻意して

売却代金について権利を主張し、遺産分割協議書に押印してくれ

ず、結局法定相続持分で登記をしたため、結果、手元に入る売却

代金が少なくなるといったケースもあります。このように売却面でも

相続紛争の面でも、売却先が決まってから相続登記をする事は

リスクが高いですので、なるべく避けた方がいいでしょう。

お問合せ・ご相談はこちら

お電話でのお問合せ・ご相談はこちら
0743-20-0801

相続登記、遺言書作成、贈与・財産分与・売買・新築等の各種不動産登記、会社登記なら経験豊富な藤田司法書士・行政書士事務所にお任せください。親切・丁寧な対応をモットーとしております。お気軽にご相談ください。

近鉄天理線二階堂駅すぐ!
土・日・祝日・夜間対応可(要予約) 無料相談実施中

対応エリア
奈良県全域、奈良市、天理市、大和郡山市、斑鳩町、安堵町、三郷町、大和高田市、桜井市、橿原市、川西町、三宅町、田原本町、広綾町、生駒市、葛城市、香芝市 大阪府(東大阪市、八尾市、柏原市、) 京都府(木津川市) 三重県(伊賀市) etc

お気軽にお問合せください

お電話でのお問合せ・相談予約

0743-20-0801
友だち追加
  • 相続登記

  • 相続登記費用例

  • 相続手続きサービス

  • 遺産分割による登記

  • 遺産分割協議書作成

  • 相続入門

  • 失敗しない相続登記

  • 相続登記Q&A

  • 相続土地国庫帰属制度

  • 遺贈による名義変更

  • 遺産分割調停・審判

  • その他相続関係

  • 遺言

  • 贈与登記

  • 不動産売買

  • 個人間売買

  • 財産分与

  • 農地売買・贈与(3条許可)

  • 不動産登記

  • 行政書士業務

  • 成年後見

  • 報酬

  • 事務所紹介

ごあいさつ

司法書士 藤田恭平

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。

藤田司法書士
行政書士事務所

住所

〒632-0097
奈良県天理市中町52番地

アクセス

近鉄天理線二階堂駅すぐ

主な業務地域

奈良県、奈良市、天理市、大和郡山市、桜井市、斑鳩町、大和高田市 葛城市安堵町、王寺町 橿原市、川西町、三宅町、田原本町、広綾町、生駒市 etc