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住宅の購入費用高くないですか？
当事務所の住宅購入の報酬
当事務所への相談・依頼の流れ
手付金とは
買付証明書とは？（2021/07/10作成）
司法書士指定特約は有効か？
共有持分の決め方
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例（2021/06/22作成）
中古住宅を購入された場合の減税要件が緩和されました。（2022/04/01作成）
中古住宅における住宅用家屋証明書交付の要件（2022/05/31作成）
提携住宅ローンを利用すると司法書士を選べない？
要注意！！①決済立会費について
要注意！！②原本還付報酬
引っ越しをされたら住所変更登記を忘れずに！！（2021/05/18)
新築の場合は新住所で登記すべき？（2022/1/04作成）
売却に伴う名義変更（相続登記）のみ依頼できますか？
見積例　築１５年の木造住宅を購入した場合
買主でも固定資産評価証明書を取得できますか？（2021/07/08作成）
無料お見積り実施中
いつまでに依頼すれば良いですか？
個人間売買（仲介会社なし）の費用例⑤住所変更無・権利証無・契約書作成無
個人間売買（仲介会社なし）の業務の流れ
個人間売買（仲介会社なし）の場合手付は必要ですか？
個人間売買（仲介会社なし）の固定資産税等の精算はどのようにすればいいですか？
個人間売買における抵当権抹消登記の注意点

住宅を購入する際に、司法書士の登記報酬が高いと感じられ

たことはないですか？実は司法書士の報酬はどこも一緒なので

はなく各事務所によって自由に決めています。したがってお客

様が知らず知らずのうちに高い報酬の司法書士事務所に依頼

している場合があります。また不動産購入の際に不動産会社から

司法書士を紹介されることがありますが、必ずしもその司法書士に

依頼する必要はなく、ご自身で探すこともできます。当事務所では

仲介不動産会社がいる不動産購入の際の報酬を低価格で提供し

てますので、どうぞ安心してお問い合わせ・ご依頼ください。ちなみ

当事務所は、仲介不動産会社がいる不動産購入の報酬

を下記のとおり低価格で提供しています。

当事務所の報酬は、下記以外の追加報酬は頂きません。

他の事務所と比べてください。

中古住宅（土地のみも含む）の現金購入は　

　　　　　所有権移転登記　報酬定額制金３万９０００円（税別）

　　　　　　（減税適用有の場合は金1万円追加で4万9000円）

中古住宅（土地のみも含む）の住宅ローン購入は　

　　　　　所有権移転登記＋抵当権設定登記

　　　　　報酬定額制金６万３０００円（税別）

　　　　　（減税適用有の場合は金1万円追加で７万３000円）

新築住宅の現金購入は

　　　　　所有権移転登記＋所有権保存登記

　　　　　報酬定額制金５万７０００円（税別）

新築住宅の住宅ローン購入は

　　　　　①所有権移転登記＋所有権保存登記＋抵当権設定登記（１件）

　　　　　報酬定額制金８万１０００円（税別）

 　　　　　　（注）新築住宅購入の際には、建物表題登記代として

　　　　　　　　　別途当事務所提携土地家屋調査士に約７万５０００円〜７万９０００円

　　　　　　　　　必要になります。

　　　　②所有権保存登記＋抵当権設定登記（１件）

　　　　　報酬定額制金５万３０００円（税別）

（追加報酬）

　　〇住宅用家屋証明が必要な場合　金１万円（税別）追加

　①　相談

　　　まずは、お気軽にお電話又はメールを下さい。その際に不動産

　　　会社紹介の司法書士からの見積書がある場合にはご用意ください。

　　　お客様への回答がしやすくなります。

②　ご依頼

　　　お客様が当事務所に依頼される事が決定しましたら、不動産

　　　購入の登記に向けて打ち合わせさせていただきます。その際に

　　　売買契約書（コピー）や固定資産税評価証明書、不動産謄本等

　　　の授受や不動産会社や住宅ローン借入先の金融機関等の連絡

　　　先をお聞きします。

③　関係各所との調整

　　　その後、不動産会社との打ち合わせ、金融機関から抵当権設定

　　　登記の登記書類授受等の調整を行います。またお客様には正式

　　　な登記費用をご案内させていただきます。

④　決済日当日の立会

　　　決済日当日、取引の場に立ち会いさせていただき、買主・売主双方

　　　の書類が揃っていることを確認させていただきます。その際にお客様

　　　から案内していた登記費用をお支払いただきます。

⑤　登記申請

　　　決済終了後、直ちに法務局へ登記申請させていただきます。登記

　　　完了までに通常約２週間ほどかかりますが、法務局の混雑具合によ

　　　って前後します。

⑥　完了書類のお引渡し

　　　登記が完了いたしましたら、郵送にて新しい権利証等を郵送にて

　　　お客様に送付させていただきます。

一般的に、不動産購入の売買契約締結の際に、買主が売主に手付金を

支払うことになります。この手付金は解約手付以外の手付とする意思表示

がなければ解約手付と推定されます。解約手付とは、売主側の都合で契約

を解除したいときは、買主から受領した手付金の倍額を買主に支払えば解

除でき、買主側の都合で契約を取りやめたくなった時は、交付した手付金を

放棄すれば、契約を解除することが出来るというものです。この解除の際に

は手付金の放棄又は倍額支払い以外に、損害賠償しなくても良いとされてい

ます。しかし、相手方が売買契約の履行に着手した場合は、解約手付による

解除は出来なくなります。

（例）売買契約の履行に着手したと認められる例

　　〇売主が、更地にして買主に土地を引き渡す契約において、売主が土地の

　　　 上にある古家の解体に着手した場合

　　〇農地の売買において、農業委員会に対して許可申請書を提出した場合

実務においては、当事者の一方の着手した場合だけでなく、契約で解約手付に

よる解除ができる期限を設けていることが多いです。この場合この期限を経過す

ると、当事者の一方が着手していなくても、解約手付による解除は認められませ

ん。手付金の額ですが、必ず売買代金の何％にしなければならないとの決まり

はありませんが取引慣行としては５％〜２０％の間で決められます。この手付金

は担保的な意味合いがあるので、低額に設定することはおすすめできません。

極端な例ですが、当事者の合意があれば、１万円を手付金とすることも可能ですが、

売主側は、もっといい条件で購入してもらえる買主が現れた場合、２万円で解除出

来てしまい、買主が他の不動産を購入したくなった場合は、１万円さえ放棄すれば

契約を解除出来てしまうからです。

仲介会社がいる場合の不動産購入にあたって、購入の意思を仲介会社に

伝えると、「買付証明書」を書いて下さいといわれることがほとんどで

す。この「買付証明書」には「金〇〇〇〇万円で購入します」という内

容になっていることが多いです。こうしたことから、買付証明書記載の

金額から値交渉できないと思われがちです。

実は、この「買付証明書」にはなんの法的拘束力はありません。単に

「金〇〇〇万円で購入したいと思ってるので、交渉してください。」

程度の意思表示しかありません。

従って、「買付証明書」を書いた後でも、拘束されることなく、購入

をやめたり、値段交渉することが原則として出来ます。

しかし、逆に言えば、売主にも拘束力がありませんので、要注意です。

例えば、買主が気に入った不動産があって、買付証明書を売主に差し

入れたが、その後、値引きをお願いしたとしましょう。当然売主も値

引きに応じる義務はなく、断ることも出来ます。また値引き交渉してい

る間に、第三者が売主に対して売主希望の金額で購入すると言ってきた

場合、売主は当該「第三者」と契約することが出来、「買付証明書」を

書いた買主に対して何ら責任を負いません。

（注）以下は当事務所の個人的見解であることをご了承ください。

住宅購入の売買契約書に、司法書士は売主又は仲介会社が指定する

との特約いわゆる「司法書士指定特約」が付けられている場合があります。

この特約がつけられている場合は、原則として買主は売主指定の司法書士

に依頼しなければなりませんが、特約があっても、売り主指定の司法書士の

報酬に納得できない場合まで依頼を強制することは消費者契約法１０条の消

費者の利益を一方的に害する条項に該当し無効になる可能性が高く、できな

いと思われます。違反になると思われる主な理由は以下の２点です

①買主の契約締結権（選択権）を奪う

　上記のような特約は、本来買主が持っているどの司法書士に依頼する

　かの選択権を奪うことになります。結果として、買主は価格交渉の余地

　なく、事実上売り主指定の司法書士の提示された報酬の支払いを強制

　されることになり、買主の利益を一方的に害することになります。

②特約に合理的な理由がないこと

　よく、売主の不動産会社はこのような特約を設ける理由として、不安だか

　ら普段付き合いのない司法書士権利証等を渡せないと主張してきます。しか

　し、このような主張は全くの自己都合で司法書士指定特約を付ける合理的

　な理由になりません。何故なら、売主は売主で、買主は買主で別々に司法書士

　に依頼すれば良く、売主指定の司法書士に買主が依頼する必要性は全くないか

　らです。このように買主と売主が別の司法書士に依頼して行われる決済の事を「

　別れ決済」と呼ばれ、関西圏ではよくおこなわれています。従って、売主がどうし

　ても買主が依頼する司法書士が嫌なら、普段懇意にしている司法書士に立会料

　等を払って別に依頼すればよいだけの事です。

この特約は、例えるなら家電量販店にテレビを買いに行った時に、家電量販店の

店員でもない全くの第三者が指定するテレビを購入しなければならないというぐらい

滑稽な特約です。そもそも買主から司法書士への依頼は、買主が委任者で、司法書

士が受任者とする、買主と司法書士間の委任契約であり、本来なら当事者ではない

売主が「この司法書士と契約をしなさい。」とは言えないはずです。司法書士指定特約

は本来なら口をはさむ立場にない売主に、買主から指定司法書士への契約を強制す

るものであり、有効性はかなり疑わしいと言わざるをえません。。　

ご夫婦や親子等の複数人で共同して、住宅（不動産）を購入する場合

共有持分はどのように決定すれば良いでしょうか？

この点、共有持分は、売買代金負担額に応じて決めるべきです。

何故なら、負担金額に応じないで決定すると、負担額との差額に対し

て贈与税が課税されてしまうからです。

例えば、2000万円の住宅をAさんが1500万、Bさんが500万で購入し

たとしましょう。

この場合、負担金額で持分を決める場合Aさんは持分４分の３（1500

÷（1500＋500））、Bさん持分4分の1（500÷（1500＋500））と

なります。

しかし、仮にAさん持分2分の１、Bさん持分2分の１としてしまうと、

Bさんの持分評価は1000万となり差額の500万円をAさんから贈与を

受けたものとみなされてしまいます。

よくある勘違いが、年収の割合で決めようとされる方が、夫婦共働き

の方でおられますが、先ほども記載した通り、負担金額を無視すると

贈与税が課税されますのでお気を付けください。

直系尊属から、住宅取得等資金の贈与を受けた場合に、最高1500万円

までの非課税となる特例措置が令和3年12月31日までとなっております。

詳しくは、以下のページをご覧ください。

　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（国税庁）
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm）

なお、上記のページにも記載されていますが、注意点がいくつかあります

①自己の配偶者、親族等の一定の特別な関係がある人から購入等した場合は

　この特例措置は適用外です。

②住宅の敷地である土地の取得資金の贈与も対象となりますが、上記のページ

　にも記載の通り、遅くとも翌年の12月31日までに住宅を完成させ、居住し

　なければ、適用対象外となります。

③仲介会社が入っている場合でも、売主が個人の場合（不動産業者除く）は

　原則として消費税が課税されませんので、非課税額は上記ページ内の非課税

　限度額イの表が適用されます。

中古住宅を購入した場合、一定の要件を満たせば建物の所有権移転登記

の登録免許税が本来課税価格の20/1000のところ、3/1000となります。

従前は、築20年（主に木造、軽量鉄骨造等）又は25年（主に鉄筋コン

クリート造）以上経過した建物については、耐震基準適合証明書の交付

を受ける必要がありました。しかし、この要件が緩和され昭和57年1月

1日以降に建築された建物については、他の要件を満たせば耐震基準適合

証明書の交付を受けることなく、減税を受けることが出来るようになりま

した。なお昭和56年12月31日以前に建築された建物については、従前ど

おり耐震基準適合証明書が必要となります。

通常売買に寄る建物の所有権移転登記の登録免許税は建物の価格の

20/1000ですが、市町村役場から住宅用家屋証明書の交付を受ける

ことによって、3/1000となります。この中古住宅における住宅用家

屋証明書の交付要件のうち、代表的なものを以下に掲載しておきます。

　　→贈与、財産分与等の場合は不可です。

②取得後一年以内に所有権移転登記をすること

③取得する建物の建築年月日が昭和57年1月1日以降であること

　　→昭和56年12月31日以前に建築された建物については耐震基準

　　　適合証明書が必要です。

④取得する建物の床面積が50㎡以上あること。

　　→床面積は登記上の床面積で判断します。建築確認または固定資

　　　産税課税床面積が50㎡以上でも、登記床面積が50㎡を下回って

　　　いるときは対象外です。

⑤取得する建物の種類が「居宅」又は「居宅・車庫」であること

⑥取得する建物を自己の居住用として使用すること

　　→居住用として使用する場合でも、セカンドハウスとして使用

　　　する場合は対象外です。

　　→所有者の親族が居住するが、所有者は居住しない場合も対象

　　　外です。

　　→既に持家をお持ちの場合で、住みかえ等で新たに購入する場合

　　　は持家の処分方法を証する書面が必要です。

住宅購入の際に、売主不動産会社や仲介不動産会社は強引に

指定の司法書士に登記手続きを依頼するように薦めてきます。

その中には下記のような勝手な言い分を主張し、説得してきます。

それは「当社の提携住宅ローンを利用したのだから、司法書士も

当社指定の司法書士を利用してもらわないといけない。」と言う主

張です。何もわからないと、「そうなんだ。仕方ないな」と思いがちで

すが、売買契約書や媒介契約書等に不動産会社の主張するような

契約条項がない限り、司法書士は自分で選べます。しかも契約書等

に上記のような契約条項が入ってないケースが圧倒的に多いです。

もし上記のような事を不動産会社の営業マンがいれば、「そのような

事に同意した覚えはない。根拠となる書面を示してください。」等と言

って毅然とした態度で臨みましょう。このように勝手な言い分をあくま

でも当然の決定事項のように言って、指定の司法書士に依頼するよ

う説得してくる不動産会社がありますが、惑わされることなく、自分で

司法書士を選んで登記費用を節約しましょう。

また余談ですが間違っても「不動産会社のおかげでローンの審査に

通った。」「無償で動いてくれた。」と思わないで下さい。住宅ローンの

審査は、各金融機関や保証会社が借りる人の信用度を判断して融資

するか決定します。その決定にどこの不動産会社が売主かや、仲介会社か

は全く考慮されません。従って、「私が金融機関にかけあって住宅ロー

ンを通しました。」という営業マンも中にはいますが大嘘です。また不動

産会社が提携住宅ローンに関して、無償で動くことはほぼありません。

ほとんどの会社が「ローン取扱事務手数料」や「ローン代行手数料」等

の名目で５万円〜２０万円の手数料を請求してきます。

他の司法書士事務所の中には、住宅購入時に所有権移転登記

費用とは別に決済立会費を請求している事務所もあります。この

場合、所有権移転登記と決済立会費も合わせると高額な報酬を

支払うことになる場合がありますのでご注意ください。

なお当事務所では決済立会費を請求しておりませんのでご安心

下さい。

司法書士事務所によっては原本還付報酬をとる事務所

もあります。原本還付とは住民票などの登記申請書の添付

書類を登記完了後に返却してもらう手続きです。手続きとい

っても実際には、コピーを原本と共に提出するだけですので

当事務所は当然ながら、原本還付報酬をいただいておりま

せん。しかし、不動産会社の紹介の司法書士事務所の中に

は原本還付報酬を請求している司法書士事務所もたくさん

あります。司法書士事務所の見積書の中に原本還付の項目

がある場合には注意しましょう。

住宅購入における売買代金の決済日が無事に済んで、さあいよいよ

後は引っ越しだけだと思われている方、実は注意が必要です。引っ越し

されたら忘れずに住所変更手続きを必ずしましょう。

住所変更手続といっても、市町村役場で行う転入・転出・転居届ではあ

りません。法務局における住所変更登記手続きの事です。

住宅を購入された場合、当該不動産における不動産登記簿の所有者欄

には、買主（登記名義人）の登記をした時点での住所が記載されます。

この住所は、通常住宅を購入する際は、決済と同時に引き渡しを受け

その後引っ越しをするという順序をたどるため、引っ越しする前の住所

となっていることが多いです。

そして、その後市区町村役場で住所変更手続きを行っても、法務局にお

ける登記名義人の住所は自動的に変更されず。別途住所変更登記をしな

ければなりません。

この住所変更登記は、従前までは住所変更した日からいつまでにしない

という期限が設けられていませんでした。

しかし、2021年4月21日国会で、民法等の一部を改正する法律が成立

し、住所変更登記については、住所を変更した日から２年以内に住所

変更登記をしなければならないとされ、この期限内に正当な理由なく

住所変更登記を怠っていると、５万円以下の過料に処せられるという

罰則規定も設けられました。

また、施行日前の住所変更（施行日前の住所変更については施行日か

ら２年以内）についても適用されますので、注意が必要です。

従って、今後住宅を購入される方はもちろん、既に住宅を購入された

方も、登記上の住所が前住所となっている場合は、遅かれ早かれ、上記

の規定の対象となりますので、早めに住所変更登記を済ませましょう。

なお2021年5月現在、施行日は未定です。

新築時に登記をする際、新住所（新築建物が建っている場所）と、現住所のどちらで登記

をするかは、土地に抵当権が既に付いているかによって変わってきます。この場合現住所

で登記をする方が良いでしょう。

〇建物完成時に新住所に住所変更していた場合、以下の登記が必要となります

　　①建物表題登記

　　②土地の所有権登記名義人住所変更登記

　　③土地の抵当権債務者住所変更登記

　　④建物の所有権保存登記

　　⑤建物への抵当権追加設定登記等

〇建物完成時に住所変更せずに現住所であった場合、以下の登記が必要となります

　　①建物表題登記

　　②建物の所有権保存登記

　　③建物への抵当権追加設定登記等

　　　　そして、新住所に住所変更した後

　　④土地・建物の所有権登記名義人住所変更登記

　　　　となります。

〇このように、現住所で登記をすると抵当権債務者住所変更登記が不要となります。本来新

　住所で登記をしても、抵当権債務者住所変更登記は登記手続き的には不要ですが、金融機

　関からは抵当権債務者住所変更登記を必ずしてくださいと依頼されるため、せざるを得な

　くなります。一方現住所で登記をした場合、登記完了後に住所変更しても、ほとんどの金

　融機関では抵当権債務者住所変更登記を求めません。但し、まれに抵当権債務者住所変更

　登記を求めてくる金融機関もあり、また現在は求めていない金融機関も将来取扱いが変更

　となり、抵当権債務者住所変更登記を求めてくる可能性もありますのでご了承ください。

〇なお、将来ローンを完済された後に申請する抵当権抹消登記の際にも抵当権債務者住所変

　更登記はする必要はありません。

〇また所有権登記名義人の住所変更登記は、住所変更した後２年以内にしなければ、過料に

　処すという規定が新設されましたので、忘れずに登記申請してください。

相続登記未了の不動産の売却を仲介会社に依頼すると「相続登記を

済ましてください。よければこちらで司法書士を紹介しますよ。」といわ

れることがあります。司法書士に知り合いもいないし、自分で探すのも

面倒だし紹介してもらおうと思われる方も多いでしょう。しかし相続登

記の報酬も司法書士によって異なります。司法書士事務所の報酬の差

は場合によっては１０万円近くや、またはそれ以上の差になることもあ

ります。安易に仲介会社紹介の司法書士に依頼をする前に、その司法

書士の相続登記の報酬を尋ね、高いと感じたら自分で司法書士を探し

て、依頼した方がいいでしょう。また必ずしも仲介会社紹介の司法書士

に依頼しないといけないというわけではありません。当事務所では、相続

登記の報酬もケースごとに原則定額制を採用しておりまた追加報酬が

かかる代表例をホームページに掲載し、報酬の明確化を図っております

ので、売却に伴う相続登記を考えておられる方は、ぜひ当事務所をご検

討ください。相続人が配偶者及び成人の子供の場合又は子供のみ又は

配偶者と直系尊属又は直系尊属のみの場合等の一般的な相続登記の

当事務所の報酬は以下の通りです。

〇遺産分割による場合　金６万円（税別）

〇法定相続による場合　金５万円（税別）

詳しくは以下のページをご覧ください。

相続登記の報酬のページ

http://www.f-shoshi.com/article/13598693.html

相続登記の追加報酬のページ

http://www.f-shoshi.com/article/14091770.html

築１５年の木造住宅（土地１０００万円　建物５００万円）を

現金で購入した場合。

　①実費　登録免許税　土地　金１５万円（１・５％平成２７年３月３１日まで）

　　　　　　　　　　　　　　　建物　金１万５千円（０・３％平成２７年３月３１日まで）

　　　　　　 事前閲覧代　金１，３４８円（金３３７円×４）

　　　　　　 完了後謄本　金９６０円（金４８０円×２）

　　　　　　 交通費　金３，０００円

 ②報酬　所有権移転　　　金３万９０００円

　　　　　　住宅家屋証明　　金１万円

　　　　　　消費税（５％）　　金２，４５０円

 ③合計　　　　　　　　　 金２２万１，７５８円

　　　　　　端数切捨　金２２万１，７００円

当事務所では他の事務所のように決済立会費を請求

いたしません。書類作成費、法務局への申請代も報酬

に含まれています。

固定資産評価証明書は、原則として所有者つまり売主しか取得できません。

しかし、売買契約を締結した後なら、買主でも評価証明書を取得すること

が出来ます。実際に当事務所でも買主様から売買契約書のコピーと委任状

を貰い取得したことがあります。

但し、一部の自治体では、買主からの取得を原則として認めていないとこ

ろもありますので、事前にご購入される自治体にお問い合わせください。

不動産の購入の依頼を受けた場合、調査や不動産会社・金融機関等の打ち合わせ

に一定期間準備期間が必要となってきます。そこで①現金決済と②住宅ローンを

利用する場合に、営業日ベースで、いつまでにご依頼いただければ良いか大まか

な目安を示しています。営業日ベースとは土日祝を除いた平日で数えます。

①現金決済の場合　　７営業日前まで

されている場合は、お早めにご依頼下さい。また上記期間前までにご依頼さ

れた時でも、先約のお客様がおられる場合は、日程調整等をおねがいすること

もありますのでご注意ください。

不動産購入について不動産会社の司法書士以外に見積もりを

とることはめんどくさいと思ってる方おられませんか？実は一つ

書類を用意してくださったら、簡単です。それは不動産会社紹介

の司法書士の見積書です。見積書の実費額は司法書士によって

異なりませんので、それを見れば必要な実費額がわかります。

従って、不動産会社の司法書士のお見積書を当事務所にＦＡＸ

していただければ、こちらのお見積り額を提示することができます。

不動産購入の登記費用を抑えた方は当事務所の無料見積もりを

ご利用ください
 

　　　　　　ＴＥＬ０７４３−２０−０８０１

　　　　　　ＦＡＸ０７４３−２０−０８０３
 

なお、不動産会社紹介の司法書士の見積書が届いていない

場合でお見積りを希望の方は以下のフォームにてお問あわせ

下さい。（すべての項目に回答されますと精度の高い見積書

を作成できます。）