個人間売買（仲介会社なしの場合）業務

親族間売買における売買価格決定の注意点

個人間売買（仲介会社なし）業務の報酬

個人間売買（仲介会社なし）の具体的な報酬の分配方法

個人間売買（仲介会社なし）の費用例①住所変更無・権利証有

個人間売買（仲介会社なし）の費用例②住所変更無・権利証有・契約書作成無

個人間売買（仲介会社なし）の費用例③住所変更有・権利証有・契約書作成無

個人間売買（仲介会社なし）の費用例④住所変更有・権利証有・契約書作成有

個人間売買（仲介会社なし）の費用例⑤住所変更無・権利証無・契約書作成無

信頼関係のある当事者間で、不動産の売買をする（一般的に「個人間売買」
といわれます）ケースがあります。具体的には下記のようなケースです。

〇隣人から、隣人の土地・建物を購入する。

〇知人・友人から不動産を購入する。

〇御自宅の底地を、地主さんから購入する。

この個人間売買では、知り合い同士とのことで、仲介手数料を節約するため
に不動産会社の仲介を通さずに行うことがよくあります。 しかし、仲介会社
を入れない場合、売買契約書の作成から、決済の準備、登記に必要な書類の
収集・作成等を自分達で全部しなければなりません。万が一、準備の段階で
不備があっても、それに気が付かず代金を支払ってしまい登記は出来ないと
いった危険性もあります。当事務所では、仲介会社を入れない不動産の売買
でも、売買契約書の作成から、決済の準備、登記までトータルにサポートさ
せていただいております。但し当事務所は宅地建物取引業者ではないので、
重要事項説明書の作成及び作成に伴う調査は行えませんのでご了承ください。
重要事項説明書の作成をご希望の方は、不動産業者を紹介させていただきます。
仲介会社なしの個人間売買をご希望の方は下記までおとい合わせ下さい。

　　　　　　ＴＥＬ　０７４３−２０−０８０１

　　　　 ＦＡＸ  ０７４３−２０−０８０３

　　　　e-mail f.shihojimusho@gmail.com

親族間売買において、気を付けなければいけないのが、売買価格です。民法上は、
売主と買主が合意すれば自由に価格を決めていいことになっています。だからと
いって時価より著しく低い価格を売買価格として設定してしまうと、税務署から
時価と売買価格の差額分を、売主から買主に贈与したものとみなして、贈与税を
課税されてしまいます（みなし贈与）。
例えば、時価３０００万円の不動産を、１０００万円で売買した場合、差額の２
０００万円については、売主から買主への贈与とみなされ２０００万円に対する
贈与税が、課税されるといった具合です。従って、みなし贈与と認定されないよ
うな価格を決定する必要があります。このみなし贈与と認定される価格について
は、税務署は明確な基準を示していませんが、下級審判例においては、売買価格
が時価の８割未満だと時価より著しく低い価格と認定されるとしています。従って、
親族間売買における売買価格においては、時価の８割を下回らないように気を付け
る必要があります。この時に参考になるのが、路線価です。この路線価は一般的に
時価の８割程度といわれています。路線価は国税庁のホームページに公表されてい
ますので、売買価格と決定する際にはご参照ください。路線価で売買価格を決定す
ると、みなし贈与と認定される可能性は低いといわれていますが、全く認定されな
いとは言い切れません。従って不安な方には、有料になりますが、不動産鑑定士に
依頼して鑑定してもらうと方法や不動産会社に査定してもらう方法もあります。こ
こまでは、親族間売買の売買価格決定の注意点を述べて来ましたが、一方知人・友人
等の親族関係にない個人間売買（以下「他人間同士の個人間売買」とします）の場
合はどうでしょうか？他人間同士の個人間売買は親族間売買と比べて、売買価格が時
価の８割未満でもみなし贈与に認定されにくいとされます。これは、他人間同士の個
人間売買においては、市場原理が働きやすく、売主が故意に、著しい低額で買主に売
却するといったような事が考えにくいからだとされています。しかし、他人間同士の
個人間売買でも、みなし贈与と認定された事例もありますので、不安な方は、税務署
や税理士に一度相談されることをお薦めします。

当事務所の個人間売買（仲介会社なし）の報酬は以下の通りです。なお、下記報酬
はホームページをご覧になられて申し込まれた方限定の価格です。

（基本報酬）

　　　〇売買契約書２部作成（売主・買主用）　

　　　　　　　　　金３万円（税別）

　　 〇登記原因証明書作成・本人及び意思確認業務（売渡報酬）

　　　　　　　　　金１万５０００円（税別）

　　 〇所有権移転登記報酬

 　　　　　　　　　金３万９０００円（税別）

（必要に応じてかかる報酬）

　　 〇住所（氏名）変更（更正）登記報酬

　　　　　１件につき　上申書なし→金７０００円（税別）

　　　　　　　　　　　上申書あり→金１万３０００円（税別）

　　〇抵当権抹消登記報酬（金融機関等）

　　　　　１件につき　金１万円（税別）

　　〇本人確認情報作成報酬（権利証がない場合）

　　　　　　　　　　　　　金２万円（税別）

    　〇住宅用家屋証明書取得報酬

　　　　　　　　　　　　　金１万円（税別）

　　〇抵当権設定（金融機関が抵当権者）登記報酬（税別）

　　　　　　１件につき　金２万４０００円（税別）
   　   〇出張して意思確認が必要な場合
　　　　　→場所に応じて交通費と出張費がかかります。
　　　　　　出張できるエリアは限られています。

上記に加えて、実費がかかります。また具体的な報酬の買主様・

売主様への分配方法はこちらをご参照ください→こちら

仲介会社なしで個人間売買場合、契約書作成の報酬・登記報酬をどのように分
配すればいいのか分からないという方が多いと思います。一般的には、下記の
通り分配する方法をとることが多いのですが、必ずしも、下記のとおり分配し
なければならないという事ではなく、当事者の合意によって自由に決めること
が出来ますので、参考程度にお考えください。

　（基本報酬）

  〇契約書作成報酬　         →　買主様・売主様双方で折半
  〇売渡報酬　　　　　    →　売主様が負担
  〇所有権移転登記報酬    →    買主様の負担

　（必要に応じてかかる報酬）

  〇住所（氏名）変更（更正）登記　→　売主様の負担
  〇本人確認情報作成報酬　　　　→　売主様の負担
  〇住宅用家屋証明書取得報酬　→　買主様の負担
  〇抵当権設定登記報酬　　　　　 →　買主様の負担

当事務所の報酬に具体的に当てはめると以下のようになります。

　〇売主様にかかる報酬（基本報酬のみの場合）

       〇契約書作成報酬　→ 金１万５０００円
　〇売渡報酬　　　　→  金１万５０００円

　　　　合計金３万円（税別）
 

　〇買主様にかかる報酬（基本報酬のみの場合）

　〇契約書作成報酬　→ 金１万５０００円
　〇所有権移転登記報酬　→　金３万９０００円
　　合計５万４０００円（税別）

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で個人間売買する場合。

　　　　住所変更登記の必要性→無

　　　　権利証の有無→有

①売主側

　　　〇報酬

　　　　①　　　　　金３万円（契約書作成代込）

　　　　②消費税          金３０００円（１０パーセント）

　　　　③   合計            金３万３０００円

　　〇実費

　　　 ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

買主側

　　〇報酬　

　　　　　①　　　金５万４０００円（契約書作成代込）

　　　　　②消費税  金５４００円（１０パーセント）

          　　　③   合計 金５万９４００円

　　〇実費

　　　　①登録免許税　　　　　　金１５万円

　　　　②①以外の実費（仮定）　　金１万円

　　　　③合計　　　　　　　　　金１６万円

　　　　（注）②の登録免許税以外の実費は仮定の数字です。

　　〇合計金２１万９４００円

売主側及び買主側の合計金２５万２４００円 

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で個人間売買する場合。

　　　　住所変更登記の必要性→無

　　　　権利証の有無→有

　　　　契約書作成→不要

　　　　　→これは契約書はご自身で作成して、登記だけを依頼される

　　　　　　パターンです。

①売主様側

　　　〇報酬

　　　　①　　　　　金１万５０００円

　　　　②消費税 　　金１５００円（１０パーセント）

　　　　③   合計 　　　金１万６５００円

　　〇実費

　　　 ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

買主様側

　　〇報酬　

　　　　　①　　　金３万９０００円

　　　　　②消費税  金３９００円（１０パーセント）

          　　　 ③   合計 金４万２９００円

　　〇実費

　　　　①登録免許税　　　　　金１５万円

　　　　②①以外の実費（仮定）金１万円

　　　　③合計　　　　　　　　金１６万円

　　　　（注）②の登録免許税以外の実費は仮定の数字です。実際には下回ることが
　　　　　　　ほとんどです

　　〇合計金２０万２９００円

売主側及び買主側の合計金２１万９４００円

費用例①に比べると金２万２０００円安くなっております。

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で個人間売買する場合。

　　　　住所変更登記の必要性→有（上申書無）

　　　　権利証の有無→有

　　　　契約書作成→不要

　　　　　→これは契約書はご自身で作成して、登記だけを依頼される

　　　　　　パターンです。

①売主側

　　　〇報酬

　　　　①　　　　　金２万２０００円（住所変更登記込）

　　　　②消費税 　　　    金２２００円（１０パーセント）

　　　　③登録免許税金１０００円（住所変更）

　　　　④   合計            金２万５２００円

　　〇実費

　　　 ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

買主側

　　〇報酬　

　　　　　①　　　金３万９０００円

　　　　　②消費税  金３９００円（１０パーセント）

          　　　③   合計 金４万２９００円

　　〇実費

　　　　①登録免許税　　　　　　　　　金１５万円

　　　　②登録免許税以外の実費（仮定）　金１万円

　　　　③合計　　　　　　　　　　　　　１６万円

　　　　（注）②の金額は仮定の数字です。実際には下回ることが
　　　　　　　　ほとんどです。

　　〇合計金２０万２９００円

売主側及び買主側の合計金２２万８１００円

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で個人間売買する場合。

　　　　住所変更登記の必要性→有（上申書無）

　　　　権利証の有無→有

　　　　契約書作成→必要

①売主側

　　　〇報酬

　　　　①　　　　　    金３万７０００円（契約書作成・住所変更登記込）

　　　　②消費税 　　   金３７００円（１０パーセント）

　　　　③登録免許税　金１０００円（住所変更）

　　　　④   合計 金４万１７００円

　　〇実費

　　　 ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

買主側

　　〇報酬　

　　　　　①　　　金５万４０００円（契約書作成代込）

　　　　　②消費税  金５４００円（１０パーセント）

       　　　   ③   合計 金５万９４００円

　　〇実費

　　　　①登録免許税　　　　　金１５万円

　　　　②登録免許税以外の実費　金１万円

　　　　③合計　　　　　　　　金１６万円

　　　　（注）登録免許税以外の実費は仮定の数字です。実際には下回ることも
　　　　　　　あります。

　　〇合計金２１万９４００円

売主側及び買主側の合計金２６万１１００円

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で個人間売買する場合。

　　　　住所変更登記の必要性→無

　　　　権利証の有無→無（紛失している場合）

　　　　契約書作成→不要

　　　　　→これは契約書はご自身で作成して、登記だけを依頼される

　　　　　　パターンです。

①売主側

　　　〇報酬

　　　　①　　　　　金３万５０００円（権利証ない場合の費用を含んだ値段）

　　　　②消費税 金３５００（10パーセント）

　　　　③   合計 金３万８５００円

　　〇実費

　　　 ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

買主側

　　〇報酬　

　　　　　①　　　金３万９０００円（契約書作成代込）

　　　　　②消費税  金３９００円（１０パーセント）

          　　　 ③   合計 金４万２９００円

　　〇実費

　　　　①登録免許税　金１５万円

　　　　②登録免許税以外の実費（仮）　金１万円

　　　　③合計　１６万円

　　　　（注）登録免許税以外の実費は仮定の数字です。実際には下回ることも
　　　　　　　あります。

　　〇合計金２０万２９００円

売主側及び買主側の合計金２４万１４００円