目次

個人間売買(仲介会社なしの場合)業務

ご相談の際に必要な書類(2021/07/20作成)

必要な本人確認書類は?(2022/05/24作成)

面談無しで個人間売買業務を依頼できますか?(2021/11/16作成)

仲介会社に媒介してもらうメリット①住宅ローンを利用できる(2022/03/18作成)

共有持分の決め方(2021/06/01)

会社が個人間売買の当事者となる場合の注意点(2021/07/21作成)

会社が売主となる場合の注意点(2021/07/20作成)

相続登記が済んでいない不動産を個人間売買する場合の注意点(2021/07/16作成)

個人間売買における売買価格の決め方

不動産を無償譲渡する場合(2021/07/30作成)

更地を購入する際の注意点

未登記の建物がある場合の個人間売買(2021/08/16修正)

登記費用の負担方法の決め方(2021/08/16作成)

契約書作成前に決めること(2021/05/26)

土・日・祝日でも個人間売買できますか?

相談に必要な資料はありますか?

親族間売買における売買価格決定の注意点

売買代金を分割払いにできますか?(2021/05/06修正)

個人間売買(仲介会社なしの場合)業務の報酬

個人間売買(仲介会社なし)の具体的な報酬の分配方法

個人間売買(仲介会社なし)の費用例①住所変更無・権利証有

個人間売買(仲介会社なし)の費用例②住所変更無・権利証有・契約書作成無

個人間売買(仲介会社なし)の費用例③住所変更有・権利証有・契約書作成無

個人間売買(仲介会社なし)の費用例④住所変更有・権利証有・契約書作成有

個人間売買(仲介会社なし)の費用例⑤住所変更無・権利証無・契約書作成無

個人間売買(仲介会社なし)の費用例⑥住所変更無・権利証無・契約書作成有

個人間売買(仲介会社なし)の費用例⑦住所変更有・権利証無・契約書作成有

個人間売買(仲介会社なし)の業務の流れ

個人間売買(仲介会社なし)の場合手付は必要ですか?

中古マンションにおける個人間売買の注意点①

個人間売買(仲介会社なし)の固定資産税等の精算はどのようにすればいいですか?

個人間売買における抵当権抹消登記の注意点

個人間売買(仲介会社なし)業務

信頼関係のある当事者間で、不動産の売買をする(一般的に

「個人間売買」といわれます)ケースがあります。具体的には下

記のようなケースです。

 

〇隣人から、隣人の土地・建物を購入する。

〇知人・友人から不動産を購入する。

〇御自宅の底地を、地主さんから購入する。

 

この個人間売買では、知り合い同士とのことで、仲介手数料

を節約するために不動産会社の仲介を通さずに行うことがよく

あります。 

しかし、仲介会社を入れない場合、売買契約書の作成から、

決済の準備、登記に必要な書類の収集・作成等を自分達で

全部しなければなりません。万が一、準備の段階で不備があ

っても、それに気が付かず代金を支払ってしまい登記は出来な

いといった危険性もあります。当事務所では、仲介会社を入れな

い不動産の売買でも、売買契約書の作成から、決済の準備、登

記までトータルにサポートさせていただいております。但し当事

務所は宅地建物取引業者ではないので、重要事項説明書の作

成及び作成に伴う調査は行えませんのでご了承ください。重要

事項説明書の作成をご希望の方は、不動産業者を紹介させて

いただきます。仲介会社なしの個人間売買をご希望の方は下

記までおとい合わせ下さい。

 

      TEL 0743−20−0801

     FAX  0743−20−0803

    e-mail f.shihojimusho@gmail.com

 

 

 

ご相談の際に必要な書類

個人間売買のご相談希望の方は、最低限以下の書類をご持参ください。

 

  ①個人間売買の対象不動産の固定資産課税明細書

  ②売主様の住民票

  ③買主様の住民票

 

なお、上記の書類が無くてもご相談に対応する事は可能ですが、上記の書類を

ご持参いただくと、その後の手続きがスムーズになります。

また土日にご相談ご希望の場合は、上記の書類を事前にメールにて送っていただき

原本はご相談日当日にご持参いただけるようお願いします

これは、土日祝日は、相談の際に必要な登記情報(登記簿謄本)をその場で取得する

ことが出来ないため、事前に取得しておく必要があるからです。

必要な本人確認書類は?

個人間売買の依頼をお受けする際には、必ず売主様及び買主様の本人確認を

させていただきます。その際には、下記の顔写真付き身分証明書の内1点原

本提示及びコピーを頂戴いたしておりますので、ご理解ご協力お願いします

特に売主様は下記の書類があると権利証がなくてもスムーズに所有権移転登

記が行えます。なお、有効期限があるものについては期限内であるものに限

ります。

 

①運転免許証

②運転経歴証明書 

③マイナンバーカード

④在留カード

⑤特別永住者証明書

⑥パスポート

面談無しで個人間売買業務を依頼できますか?

残念ながら、一度も面談することなく個人間売買の業務の依頼をお受けするこ

とは出来ません。また手続きを親族の方に委任されている場合でも、司法書士

の職責として売主様又は買主様の本人及び意思確認しなければなりませんので

ご了承ください。

仲介会社に媒介してもらうメリット①住宅ローンを利用できる

個人間売買とは、一般的に既に買い手がついていて、仲介会社に買主を探してもらう

必要がない取引のことをいいます。ただし、このような個人間売買においても仲介会

社に媒介に入ってもらうメリットがいくつかあります。そのうちの一つが住宅ローン

を利用することを予定している場合です。住宅ローンの申し込みにはほとんどの金融

機関から重要事項説明書を提出することを求められます。この重要事項説明書は宅建

業者である仲介会社(業者)でないと作成できません。従って個人間売買であっても

住宅ローンを利用する場合は、仲介会社に媒介してもらうメリットがあります。なお、

親子間売買のように、売主と買主が親戚関係にある場合は、そもそも住宅ローンの利

用不可としている金融機関が多いですので注意しましょう。

共有持分の決め方

ご夫婦や親子等の複数人で共同して、住宅(不動産)を購入する場合

共有持分はどのように決定すれば良いでしょうか

この点、共有持分は、売買代金負担額に応じて決めるべきです

何故なら、負担金額に応じないで決定すると負担額との差額に対し

贈与税が課税されてしまうからです

例えば、2000万円の住宅をAさんが1500万、Bさんが500万で購入し

たとしましょう。

この場合、負担金額で持分を決める場合Aさんは持分4分の3(1500

÷(1500+500))、Bさん持分4分の1(500÷(1500+500))と

なります

しかし、仮にAさん持分2分の1、Bさん持分2分の1としてしまうと、

Bさんの持分評価は1000万となり差額の500万円をAさんから贈与を

受けたものとみなされてしまいます。

よくある勘違いが、年収の割合で決めようとされる方が、夫婦共働き

の方でおられますが、先ほども記載した通り、負担金額を無視すると

贈与税が課税されますのでお気を付けください。

会社が個人間売買の当事者となる場合の注意点

会社が個人間売買の当事者となる場合、利益相反取引に該当するか気を付けなければ

なりません。利益相反取引とは会社の取締役が自己又は第三者のために会社とする取引

のことをいいます。

例えば、Aが自分が所有する不動産を、Aが代表取締役を務める会社に売却するケース

典型的な利益相反取引と言えます。

このような利益相反取引にあたる取引を行うには、取締役会非設置会社の場合は株主総会

、取締役会設置会社の場合は取締役会の承認を得なければなりません

また登記手続きにおいても、通常の書類に加えて、株主総会議事録又は取締役会議事録が

必要となりますが、取締役会議事録には代表取締役以外の取締役も個人の実印で押印しな

ければならず、かつ個人の印鑑証明書も添付しなければなりません

上記のとおり、個人間売買の当事者が会社となり、かつ利益相反取引に該当する場合は

通常とは異なる手続きが必要となってきますので、注意が必要です。

会社が売主となる場合の注意点

不動産売買において、会社等の法人が売主となる場合、登記手続きにおいては会社等法人番号

を提供すれば、法人の印鑑証明書の添付は不要とされています。

しかしながら、実務においては委任状等に押印された印鑑が法人の実印であるかどうかの照合

が必要となることから、印鑑証明書の提供を求めているのが通常です。

この実印かどうかの照合が出来ないことは、登記に必要な書類がそろっているかどうかの判断

ができず、取引をすることが出来ません。

従って、当事務所でも初めてご依頼いただく法人様においては、印鑑証明書のご提供をお願い

しておりますので、ご協力ください。

相続登記が済んでいない不動産を個人間売買する場合の注意点

相続登記が済んでいない不動産を個人間売買しようとする場合、売主にとっては

相続登記を完了させても、契約をしていないため買主の気が変われば購入してく

れないというリスクがあり、一方買主は、相続登記完了前に契約を締結すると、

売主が相続登記を完了させることができない、又は長時間かかるといった事由が

生じたときでも、契約に縛られるというリスクがあります。そこで

 

①相続登記がなされることを条件として売買すること

 

②①の相続登記が、一定の期限内に完了しない場合は、買主は売買契約を解除

 できること

 

を含んだ売買契約書を作成しておきましょう。こうすることによって売主は、

安心して相続登記手続きををすることが出来ます

一方買主も、売主がいつまでたっても相続登記をしてくれない場合は、一方的

に解除して、契約を終了させることが出来ます

更地を購入する場合の注意点

更地を購入する場合は、事前にその更地に建築物を建てることが可能か自分で調査すること

が重要になってきます。これは、建築物を自由に立てることが可能かによって、土地の資産

価値に重大な影響を及ぼすからです仲介会社がいる取引だと、仲介会社が調査してくれま

すが、個人間売買のケースだと、自力でしなくてはなりませんではどこに調査に行けば良

いでしょうか?実は自治体によって違います。規模の大きい市(大阪市等)ならば、当該市

役所の担当課に行けば教えてくれますが、規模の小さい都市なら県や府の土木事務所が管轄

していることが多いですので、市役所に行っても教えてくれません。ちなみに天理市の場合

は、奈良県土木事務所が管轄していますので、天理市の不動産を調査しようとするときは、

土木事務所に行くことになります

次に、調査に行くときどのような、資料を持参すればいいでしょうか?役所としても土地の

所在・地番・位置が分からなければ回答しようがありません。ですので動産登記事項証明

書・公図・位置が分かる住宅地図を持っていけばいいでしょう。住宅地図が手元にない場合

はコンビニでプリントアウト出来るサービスがありますので、1冊購入する必要はありません。

このように、個人間売買では、自力でしないといけない事が多くなってきます。どうしても

自力ですることが面倒な場合は、不動産会社に仲介に入ってもらうことも検討しましょう

地域にもよりますが、当事務所でも親切に対応していただける不動産会社を紹介することも

能ですので、お気軽にお問い合わせください

個人間売買における売買価格の決め方

個人間売買をするにあたって、売買価格が決まっていない場合

どのように決めればいいでしょうか?知り合いに不動産関係の

方がおられる場合は聞いてみるのも一つの方法でしょう。しかし、

知り合いに不動産関係の方があられない場合や、知り合いがい

てたとしても仲介を依頼しないのに聞きにくい場合の方がほとんど

でしょう。そのような場合には参考になるのが公示地価及び基準

価格です。公示地価とは国土交通省が発表する毎年1月1日地点

の地価のことをいい、毎年3月中旬ごろに発表されます。

一方基準価格は、都道府県が発表する毎年7月1日現在の地価

のことをいい、毎年9月頃に発表されます。公示価格と基準価格が

重複かつ同一の場合が多いのですが、取引の時期によっては公示

価格よりも基準価格を参照したほうが、最新の価格を反映している

事もあります。

といっても、公示価格や基準価格をどこで調べたらいいか分からない

という方も多いでしょう。実は国土交通省がホームページで公開して

いますので、インターネットができる環境にあれば簡単に調べられます。

それが以下のサイトです。

 

土地総合情報システム(国土交通省)

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

上記のサイトには、公示価格や基準価格だけでなく、実際の不動産

の取引価格も検索できますので、便利です。

当事務所の所在地である奈良県天理市中町の宅地150㎡を個人間

売買するケースを例に価格を決めてみましょう。その前に実際には取引

する土地が「市街化調整区域」か、「市街化区域」か確認する必要があります。

取引する土地が「市街化区域」なのに、「市街化調整区域」の価格を調べ

ても大きく時価とかけ離れてしまいます。またその逆も同じことがいえます。

この市街化調整区域か市街化区域かどうかは、市町村役場の都市計画課に

尋ねればわかりますが、市町村によっては、評価証明書にきさいされている

事も多いです。

今回は「市街化区域」の宅地150㎡と仮定して決めていきます。

上記のサイトには、天理市中町の公示価格はありませんので、近隣を

参照します。すると近隣の二階堂上ノ庄町に二つ公示価格が有ります。

地図で見てみると

 

①1㎡あたり6万9200円→宅地開発された分譲地内

②1㎡あたり6万円→古くからの住宅地内

 

であることが推察されます。そして今回取引する不動産が①か②どちらに

近いかによって決めます。取引する不動産が①に近い場合は①を採用し

69200×150=1038万とし、②に近い場合は6万円×150=900万

とします。

このように、当事者間で価格の決め方が分からない場合。公示価格を

参照すると非常に便利です。

不動産を無償譲渡する場合

遠方にあって、管理が煩わしい等の理由で最近、不動産を無償で譲渡する方も増え

ていると聞きます。

不動産の無償譲渡という登記原因はありませんので、その無償譲渡の状態を法律

的に判断することになります。

 

〇単純に無償譲渡する場合

 この場合、譲渡の見返りに売買代金等が発生しませんので、贈与となります。

 従って、譲受人には贈与税が課税される可能性があります。

 

〇実質的に無償譲渡する場合

 売買代金は発生するが、売主が支払う諸費用が同額又は上回ることによって

 売主の手元に売買代金が残らないと異様な場合、当事者間で「無償譲渡」と

 呼んでいても売買となります。

 

以上無償譲渡について、法律(民法)上どのように判断されるかについて記載

しましたが、税金上(税法)は別の解釈がなされることがありますので、無償

譲渡をご検討の方は、あらかじめ税務署等にご確認ください。

売買代金を分割払いにできますか?

法律上は売買代金の支払い及び方法は当事者の合意によって、

自由に定めることが出来るとされています。そこで通常とは

違い売主及び買主の信頼関係が構築されていることから、売

買代金を分割払いにて支払う事にしたいと希望される場合が

あります。

しかし、この場合、いつ所有権移転登記をすればいいのかという

問題点が起こります。契約時に買主に所有権移転登記をしてしま

えば、買主が売買代金を支払えなくなり、不動産を他の債権者に

差押えされてしまううという事が起こった場合、代金を回収できな

いどころか不動産も失いという最悪の事態になりかねません。一

方、売買代金を全額支払った時に、買主に所有権移転登記をす

るという方法では、今度は、不動産を売主に対する債権者が差押

えした場合、買主は不動産を取得できることができず、既に支払

済みの売買代金を返還されないという事態が起こりかねません

((注)このような場合、買主が売買代金の支払いを求めて提訴し

ても、売主に返還できる資産等がなく、自己破産されると、勝訴

していたとしても事実上回収することは不可能です

このような場合、取りうる手段として、契約時に買主に所有権移

転登記をすると同時に、売買代金を被担保債権、売主を抵当権

者とする抵当権を売買対象不動産に設定する抵当権設定登記

をする方法です。この方法をとれば、買主は契約時に名義変更

することができ、売主は買主が売買代金の支払いができなくな

れば、抵当権を実行し競売にかけて、売買代金を回収できます。

しかし、この方法でも、競売手続きの費用の負担や、競売代金が

売買代金を下回るリスクはあります。

つまり、売買代金を分割払いにすることはリスクを軽減する方法

はあっても、完全になくす方法はありません。

従って、完全にリスクを負いたくないという人には、売買代金を

分割払いにすることはお勧めできません。

ある程度のリスクを承知の上又は、諸事情により分割払いをご希

望の場合には、売買代金を被担保債権(準消費貸借)とする抵当

権設定契約書作成から登記まで対応できますのでお気軽にお問い

合わせください。

未登記の建物がある場合の個人間売買

個人間売買において、未登記建物がある場合、未登記建物も買主名義する

には、前提として建物表題登記及び、所有権保存登記が必要となってくる

ため、通常よりも費用が高くなってしまいます。従って、このようなケー

スでは、「費用が高くなるなら、未登記のままおいておきたいが、問題は

ないですか?」との質問を受けることが多いです。

当事務所では、未登記のままでいいかの基準は、直ちに取り壊しする予定

があるかないかで判断すべきと考えます。例えば、購入後3か月以内に未

登記建物を取り壊す予定がある場合なら、あえて未登記建物を買主名義に

する実益や弊害は少なく、未登記のままでいいと思われます。一方、未登

記建物を使用する場合や、将来的には取り壊しするかもしれないが、直近

にその予定はないような場合は買主名義にすべきと考えます。これは、長

期間未登記のまま放置しておくと、万が一売主が、他の第三者に未登記建

物を売却し、登記をしてしまうリスクが生じます

このような事態が生じると、当然ですが勝手に建物を取り壊すことは出来

ず、建物の明け渡しをするために裁判手続きが必要になり、想定していな

かった費用と手間がかかってしまいます。

続き以上の事から、当事務所では未登記建物を利用する予定の場合又は、

利用しないが直ちに取り壊しする予定がない場合においては買主名義にす

ることをおすすめします。

登記費用の負担方法の決め方

個人間売買において、登記費用の負担をどうするかも決めなくてはなりません。

もちろん、買主又は売主が全て負担するという事も有効ですが、一般的な売買

においては、売主と買主の負担する登記費用は以下の通りとなります。なお

(注)がついているものは事案によって必要となる登記です。


〇売主様
 ①建物表題(変更)登記(注)
 ②地目変更登記(注)
 ③建物滅失(取壊)登記(注)
 ④所有権保存登記(注)
 ⑤住所(氏名)変更登記(注)
 ⑥抵当権抹消登記(注)
 ⑦相続登記(注)
 ⑧契約書作成費用(買主様と折半)
 ⑨売渡費用

〇買主様

 ①契約書作成費用(売主様と折半)
 ②所有権移転登記

契約書作成前に決めること

個人間売買をするにあたって、まず契約書の内容をどのよう

内容にするかを検討することになります。そこで個人間売買に

おける契約書の検討事項は以下に列記します


①売買価格

 →手付金を設定する場合は、手付金の額、手付解除の期限

 を設定しますが、個人間売買の場合手付金を設定しない

 とが多いです。


②測量の有無

 →測量して実測取引する方法もありますが、個人間売買の

 場合、測量せずに売買を行う公簿取引が一般的です。その際

 は将来実測した結果、公簿と異なっても売買代金の増額・減

 額精算は行わない旨の条項を入れます。


③契約不適合責任の有無

 →民法上は、売主の契約不適合責任が定められていますが、

 個人間売買においては、契約不適合責任を負わない特約を

 設定することが一般的です。


④現状有姿取引か否か

 →現状有姿取引とは、修補・修繕することなく現状のまま

 売買することを言います。個人間売買については一般的に

 この取引が採用されます。


⑤固定資産税等の精算

 →固定資産税等の精算について決めます。一般の不動産取

 引については、日割精算が一般的ですが、個人間売買にお

 いては売主又は買主が全額負担することが多いです


⑥残置物の所有権

 →通常、所有権移転時(代金決済時)に対象不動産に売主

 が残置した動産(エアコン等)の所有権も買主に移転す

 旨の条項を入れます。処分する場合は、当然買主負担にな

 りますので、要なものは、極力事前に売主様に処分をお

 願いしておきましょう。


⑦古家の取壊しの有無

 →対象不動産に古家がある場合、取壊しするのか、現状の

 ままにしておくのかを決めます。取壊しをする場合、費用

 は売主又は買主どちらが負担するのか、売買代金から減額

 するのか等を決めます。


⑧登記費用・契約書作成費用の負担

 →登記費用・契約書作成費用を買主・売主のどちらが負担

 するかを決めます。通常は契約書作成費用を折半、登記費

 用については、売渡費用を売主負担、所有権移転登記の報

 酬・登録免許税を買主負担とすることが多いですが、売主

 又は買主が全額負担することも多いです。

土・日・祝日でも個人間売買できますか?

個人間売買しようと思っても、平日はなかなか時間が取れない

方も多いとおもいます。しかし当事務所では、土日祝日でも対応

可能ですので、個人間売買をお考えの方はお気軽にお問いあわ

せ下さい。但し、平日と違って二点注意点があります。それは

 

①平日の間に売買代金を引き出しておくこと

②売主様が、売買代金をもってローンの返済等に充てる場合でないこと

 

この二点です。①は当然ですが、土日祝日は金融機関は営業して

おりませんので、送金による売買代金の支払いはできませんので、

事前に、引き出しておく必要があります。②も同じく、ローンの完済による

手続きは平日しかできませんので、土日祝日は出来ないことになります。

また、土日祝日に個人間売買をする場合、当事務所では前営業日の午

後5時15分以降に登記情報を取得させていただき、異変があれば速や

かに当事者にご連絡を入れ、取引の中止等の対応をさせていただきま

すので、ご安心ください。

相談に必要な資料はありますか?

資料をご持参頂かなくても、個人間売買のご相談は可能です。しかし

何も資料をお持ちいただかないご相談は、ご依頼を受けた後、調査を

しなければならず、書類作成まで時間がかかるケースが多いです。

従って、出来ればご相談の際は、最低限以下の書類をお持ちいただいた

方がスムーズに進みます。

 

売主様側

 〇売却する不動産の固定資産評価証明書(最新年度)

 〇住民票

 

買主様側

 〇住民票

親族間売買における売買価格決定の注意点

親族間売買において、気を付けなければいけないのが、

売買価格です。民法上は、売主と買主が合意すれば自

由に価格を決めていいことになっています。だからといっ

時価より著しく低い価格を売買価格として設定してしま

うと、税務署から時価と売買価格の差額分を、売主から

買主に贈与したものとみなして、贈与税を課税されてしま

います(みなし贈与)。

例えば、時価3000万円の不動産を、1000万円で売

買した場合、差額の2000万円については、売主から買

主への贈与とみなされ2000万円に対する贈与税が、

課税されるといったぐあいです。

従って、みなし贈与と認定されないような価格を決定する

必要があります。このみなし贈与と認定される価格につい

ては、税務署は明確な基準を示していませんが、下級審

判例においては、売買価格が時価の8割未満だと時価より

著しく低い価格と認定されるとしています。

従って、親族間売買における売買価格においては、時価の

8割を下回らないように気を付ける必要があります。この時に

参考になるのが、路線価です。この路線価は一般的に時価

の8割程度といわれています。路線価は国税庁のホームペ

ージに公表されていますので、売買価格と決定する際には

ご参照ください。路線価で売買価格を決定すると、みなし贈与

と認定される可能性は低いといわれていますが、全く認定

されないとは言い切れません。従って不安な方には、有料に

なりますが、不動産鑑定士に依頼して鑑定してもらうと言う

方法もあります。但し、鑑定価格が希望の売買価格と違う結

果になる可能性があるという点にご注意ください。また鑑定

を依頼される際には不動産鑑定士の報酬についても、あら

かじめ質問し、費用の負担を売主・買主がどう負担するのか

決めておくほうが無難です。

ここまでは、親族間売買の売買価格決定の注意点を述べて

来ましたが、一方知人・友人等の親族関係にない個人間売

買(以下「他人間同士の個人間売買」とします)の場合はど

うでしょうか?

他人間同士の個人間売買は親族間売買と比べて、売買

価格が時価の8割未満でもみなし贈与に認定されにくい

とされます。これは、他人間同士の個人間売買において

は、市場原理が働きやすく、売主が故意に、著しい低額

で買主に売却するといったような事が考えにくいからだと

されています。しかし、他人間同士の個人間売買でも、

みなし贈与と認定された事例もありますので、不安な方は、

税務署や税理士に一度相談されることをお薦めします。

個人間売買(仲介会社なし)業務の報酬

当事務所の個人間売買(仲介会社なし)の報酬は以下の

通りです。

 

(基本報酬)

   〇売買契約書2部作成(売主・買主用) 

         金2万円(税別)

   〇登記原因証明書作成・本人及び意思確認業務(売渡報酬)

         金1万5000円(税別)

   〇所有権移転登記報酬

          金3万9000円(税別)

 

(必要に応じてかかる報酬)

   〇住所(氏名)変更(更正)登記報酬

     1件につき 上申書なし→金9000円(税別)

             上申書あり→金1万5000円(税別)

  〇抵当権抹消登記報酬(金融機関等)

     1件につき 金1万円(税別)

  〇所有権保存登記(建物)

     1件につき 金1万8000円

  〇本人確認情報作成報酬(権利証がない場合)

             金2万円(税別)

    〇住宅用家屋証明書取得報酬

             金1万円(税別)

  〇抵当権設定登記報酬(税別)

      1件につき 金4万円(税別)

  〇抵当権設定契約書作成報酬(税別)

      1件につき 金2万円(税別)

  (注)抵当権設定契約書作成報酬がかかる場合は、

   売買代金を分割払いで行い、売主が抵当権者となる

   抵当権設定登記を申請する場合です。通常の金融機

   関からお借入されて、抵当権設定登記を申請する場合

   は不要です。

 

上記に加えて、実費がかかります。また具体的な報酬の買主様・

売主様への分配方法はこちらをご参照ください→こちら

個人間売買(仲介会社なし)の具体的な報酬の分配方法

仲介会社なしで個人間売買場合、契約書作成の報酬・登記報酬を

どのように分配すればいいのか分からないという方が多いと思います。

一般的には、下記の通り分配する方法をとることが多いのですが、

必ずしも、下記のとおり分配しなければならないという事ではなく、

当事者の合意によって自由に決めることが出来ますので、参考程度

にお考えください。

 

 (基本報酬)

  〇契約書作成報酬 → 買主様・売主様双方で折半

  〇売渡報酬      → 売主様が負担

 〇所有権移転登記報酬 → 買主様の負担

 

 (必要に応じてかかる報酬)

  〇住所(氏名)変更(更正)登記 → 売主様の負担

 〇本人確認情報作成報酬    → 売主様の負担

 〇住宅用家屋証明書取得報酬 → 買主様の負担

 〇抵当権設定登記報酬      → 買主様の負担

 

当事務所の報酬に具体的に当てはめると以下のようになります。

 

  〇売主様にかかる報酬(基本報酬のみの場合)

      〇契約書作成報酬 → 金1万円

     〇売渡報酬      →  金1万5000円

    合計金2万5000円(税別)

 

  〇買主様にかかる報酬(基本報酬のみの場合)

   〇契約書作成報酬 → 金1万円

   〇所有権移転登記報酬 → 金3万9000円

     合計4万9000円(税別)

個人間売買(仲介会社なし)の費用例①住所変更無・権利証有

(事例)評価額1000万円の土地1筆を以下の条件で個人間売買する場合。

    住所変更登記の必要性→無

    権利証の有無→有

 

①売主側

   〇報酬

    ①     金2万5000円(契約書作成代込)

    ②消費税 金2000円(8パーセント)

    ③   合計 金2万7000円

 

  〇実費

    ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

 

買主側

  〇報酬 

     ①   金4万9000円(契約書作成代込)

     ②消費税  金3920円(8パーセント)

          ③   合計 金5万2920円

 

  〇実費

    ①登録免許税 金15万円

        →土地の売買については、平成31年3月31日までは

         本来2%の税率が1・5%に軽減されています。

    ②閲覧代    金670円

    ③完了後登記事項証明書 金500円

    ④通信費            金1810円

    ⑤合計 15万2980円

    (注)④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

       依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

       これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

       変更になります。また面談させていただくために、遠方に

       出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ 

       ていただきます。

 

  〇合計金20万5900円

 

売主側及び買主側の合計金23万2900円 

個人間売買(仲介会社なし)の費用例②住所変更無・権利証有・契約書作成無

(事例)評価額1000万円の土地1筆を以下の条件で個人間売買する場合。

    住所変更登記の必要性→無

    権利証の有無→有

    契約書作成→不要

     →これは契約書はご自身で作成して、登記だけを依頼される

      パターンです。

 

①売主側

   〇報酬

    ①     金1万5000円

    ②消費税 金1200円(8パーセント)

    ③   合計 金1万6200円

 

  〇実費

    ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

 

買主側

  〇報酬 

     ①   金3万9000円(契約書作成代込)

     ②消費税  金3120円(8パーセント)

               ③   合計 金4万2120円

 

  〇実費

    ①登録免許税 金15万円

        →土地の売買については、平成31年3月31日までは

         本来2%の税率が1・5%に軽減されています。

    ②閲覧代    金670円

    ③完了後登記事項証明書 金500円

    ④通信費            金1810円

    ⑤合計 15万2980円

    (注)④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

       依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

       これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

       変更になります。また面談させていただくために、遠方に

       出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ 

       ていただきます。

 

  〇合計金19万5100円

売主側及び買主側の合計金21万1300円

契約書作成の有無以外は同条件の費用例①に比べると

金2万1600円安くなっております。

 

個人間売買(仲介会社なし)の費用例③住所変更有・権利証有・契約書作成無

(事例)評価額1000万円の土地1筆を以下の条件で個人間売買する場合。

    住所変更登記の必要性→有(上申書無)

    権利証の有無→有

    契約書作成→不要

     →これは契約書はご自身で作成して、登記だけを依頼される

      パターンです。

 

①売主側

   〇報酬

    ①     金2万4000円(住所変更登記込)

    ②消費税 金1920円(8パーセント)

    ③登録免許税金1000円(住所変更)

    ④   合計 金2万6920円

 

  〇実費

    ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

 

買主側

  〇報酬 

     ①   金3万9000円

     ②消費税  金3120円(8パーセント)

             ③   合計 金4万2120円

 

  〇実費

    ①登録免許税 金15万円

        →土地の売買については、平成31年3月31日までは

         本来2%の税率が1・5%に軽減されています。

    ②閲覧代    金670円

    ③完了後登記事項証明書 金500円

    ④通信費            金1810円

    ⑤合計 15万2980円

    (注)④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

       依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

       これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

       変更になります。また面談させていただくために、遠方に

       出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ 

       ていただきます。

 

  〇合計金19万5100円

 売主側及び買主側の合計金22万2020円

 

 

個人間売買(仲介会社なし)の費用例④住所変更有・権利証有・契約書作成有

(事例)評価額1000万円の土地1筆を以下の条件で個人間売買する場合。

    住所変更登記の必要性→有(上申書無)

    権利証の有無→有

    契約書作成→必要

 

①売主側

   〇報酬

    ①     金3万4000円(契約書作成・住所変更登記込)

    ②消費税 金2720円(8パーセント)

    ③登録免許税金1000円(住所変更)

    ④   合計 金3万7720円

 

  〇実費

    ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

 

買主側

  〇報酬 

     ①   金4万9000円(契約書作成代込)

     ②消費税  金3920円(8パーセント)

             ③   合計 金5万2920円

 

  〇実費

    ①登録免許税 金15万円

        →土地の売買については、平成31年3月31日までは

         本来2%の税率が1・5%に軽減されています。

    ②閲覧代    金670円

    ③完了後登記事項証明書 金500円

    ④通信費            金1810円

    ⑤合計 15万2980円

    (注)④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

       依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

       これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

       変更になります。また面談させていただくために、遠方に

       出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ 

       ていただきます。

 

  〇合計金20万5900円

売主側及び買主側の合計金24万3620

 

 

個人間売買(仲介会社なし)の費用例⑤住所変更無・権利証無・契約書作成無

(事例)評価額1000万円の土地1筆を以下の条件で個人間売買する場合。

    住所変更登記の必要性→無

    権利証の有無→無(紛失している場合)

    契約書作成→不要

     →これは契約書はご自身で作成して、登記だけを依頼される

      パターンです。

 

①売主側

   〇報酬

    ①     金3万5000円(権利証ない場合の費用を含んだ値段)

    ②消費税 金2800(8パーセント)

    ③   合計 金3万7800円

 

  〇実費

    ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

 

買主側

  〇報酬 

     ①   金3万9000円(契約書作成代込)

     ②消費税  金3120円(8パーセント)

              ③   合計 金4万2120円

 

  〇実費

    ①登録免許税 金15万円

        →土地の売買については、平成31年3月31日までは

         本来2%の税率が1・5%に軽減されています。

    ②閲覧代    金670円

    ③完了後登記事項証明書 金500円

    ④通信費            金1810円

    ⑤合計 15万2980円

    (注)④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

       依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

       これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

       変更になります。また面談させていただくために、遠方に

       出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ 

       ていただきます。

 

  〇合計金19万5100円

売主側及び買主側の合計金23万2900円

 

 

個人間売買(仲介会社なし)の費用例⑥住所変更無・権利証無・契約書作成有

(事例)評価額1000万円の土地1筆を以下の条件で個人間売買する場合。

    住所変更登記の必要性→無

    権利証の有無→無(紛失している場合)

    契約書作成→要

 

①売主側

   〇報酬

    ①     金4万5000円(権利証ない場合の費用を含んだ値段)

    ②消費税 金3600円(8パーセント)

    ③   合計 金4万8600円

 

  〇実費

    ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

 

買主側

  〇報酬 

     ①   金4万9000円(契約書作成代込)

     ②消費税  金3920円(8パーセント)

            ③   合計 金5万2920円

 

  〇実費

    ①登録免許税 金15万円

        →土地の売買については、平成31年3月31日までは

         本来2%の税率が1・5%に軽減されています。

    ②閲覧代    金670円

    ③完了後登記事項証明書 金500円

    ④通信費            金1810円

    ⑤合計 15万2980円

    (注)④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

       依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

       これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

       変更になります。また面談させていただくために、遠方に

       出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ 

       ていただきます。

 

  〇合計金20万5900円

売主側及び買主側の合計金25万8820円

 

 

個人間売買(仲介会社なし)の費用例⑦住所変更有・権利証無・契約書作成有

(事例)評価額1000万円の土地1筆を以下の条件で個人間売買する場合。

    住所変更登記の必要性→有(上申書無)

    権利証の有無→無

    契約書作成→必要

 

①売主側

   〇報酬

    ①     金5万4000円(本人確認情報・契約書作成・住所変更登記込)

    ②消費税 金4,320円(8パーセント)

    ③登録免許税金1000円(住所変更)

    ④   合計 金5万9,320円

 

  〇実費

    ①契約書に貼付する印紙代→売買価格による

 

買主側

  〇報酬 

     ①   金4万9000円(契約書作成代込)

     ②消費税  金3920円(8パーセント)

             ③   合計 金5万2920円

 

  〇実費

    ①登録免許税 金15万円

        →土地の売買については、平成31年3月31日までは

         本来2%の税率が1・5%に軽減されています。

    ②閲覧代    金670円

    ③完了後登記事項証明書 金500円

    ④通信費            金1810円

    ⑤合計 15万2980円

    (注)④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

       依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

       これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

       変更になります。また面談させていただくために、遠方に

       出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ 

       ていただきます。

 

  〇合計金20万5900円

売主側及び買主側の合計金26万5220

 

 

個人間売買(仲介会社なし)の業務の流れ

当事務所の個人間売買(仲介会社なし)業務の流れは以下のとおりに

なります。仲介会社なしの個人間売買では、売買契約締結と同時に代金を

支払う一括決済が行われることが多いですので、以下の流れも一括決済を

前提としています。なお便宜上番号を付けていますが、ケースによっては①

②を同時並行的に進めていくことがあります

 

   ①売買契約書作成の打ち合わせ

      〇売買代金の額・手付金の有無・瑕疵担保条項の有無等を

        決定します。

      (この時点で用意いただきたい資料)

      〇売買対象の土地・家屋の地番・家屋番号が分かる資料

        →権利証・固定資産評価証明書等

      〇売買対象の土地・家屋の評価額が分かる資料

        →固定資産評価証明書・固定資産納税通知書

          売主様がお越しになられましたら、委任状にご署名・押印いただき、

          当方で取得させていただきます。

 

    ②売買契約書案のご検討・登記に必要な書類の作成・収集

      〇①の打ち合わせに基づいて、売買契約書案を作成させていただき、売主

        様・買主様にご検討いただきます。修正したい点があれば修正し正式な

        契約書を作成させていただきます。

      〇同時並行的に登記に必要な書類を作成させていただき、登記費用を算出

        します。また決済日当日にご持参いただきたいものをご案内させていただ

        きます。

        (この時点でご用意いただきたい書類)

         〇売主様の住民票・戸籍謄本等(住所(氏名)変更登記が必要な場合)

         〇固定資産評価証明書(①でご用意されていない場合)

         〇買主様の住民票

          (注)この時点あたりで権利証の有無をご確認させていただきます。

             もし紛失されているような場合は本人確認情報を作成させてい

             ただきます。

 

    ③決済の実行(売買契約書・登記書類へのご署名・押印・売買代金の支払い)

         〇②で決定した売買契約書及び登記に必要な書類にご署名・押印

           いただきます。

         〇上記に不備がないことを司法書士が確認したうえで、売買代金を

           お支払いただきます。またあらかじめお伝えした登記費用をお支払

           いただきます。

 

    ④登記申請・完了後ご返却

        〇決済終了後直ちに、登記申請をいたします。申請後完了まで法務局の

           混み具合にもよりますが、平均1週間から10日ほどかかります。  

 

       

個人間売買(仲介会社なし)の場合手付は必要ですか?

不動産の仲介会社が介在しない個人間売買(以下「個人間売買」

とします)の場合、契約と決済を同時にするいわゆる一括決済(以

下「一括決済」とします)で行うのか、契約時に手付を交付して、決

済日を別に設定する方法(以下「手付あり決済」とします)で行うの

か、迷うところです。当事務所では、決済までに売主側に、労力と

過大なコストがかかるような場合手付あり決済で行うことを検討

することをお薦めします。例えば、売主側が決済までに、売買対象

となっている建物に残されている家具等(残置物)を撤去・処分を行

う事とする内容の契約を締結するケースを考えてみるとよいでしょう。

このような場合、一括決済で行うと、契約が確実に成立していない段

階で、売主は撤去・処分を行わなければならず、万が一契約が不成

立になった時は、売買代金どころか撤去・処分にかかった費用すら

貰えず、リスクが高いことになります。逆に、決済後に、買主側が家

具等を処分するという契約を締結する場合は、売主にとってリスクは

ありませんので、一括決済でも良いでしょう。この他に、手付あり決済

を検討した方が良いと思われる契約例をいくつか下記に挙げておきます

〇売主側が、決済までに隣地等の境界を確定させる作業を完了しなければならない場合

〇売主側が、決済までに相続登記を済まさなければいけない場合

〇売主側が、決済までに未登記の建物の表題登記を完了させないといけない場合。

また手付あり決済を選択すると、買主側が手付金を支払った後から決済

までの間に、購入予定の不動産に差押えが入った場合に、不動産を購入

できないばかりか、支払った手付金を回収できないというリスクが買主側

に発生します。((注)このリスクは仲介会社が介在する場合でも生じるもの

であり仲介会社なしの個人間売買に特有のリスクではありません。)

こうした自体を避けたい場合は、まず手付金なしに売買契約を結び、その

契約の中に、「買主が、決済までに自己都合で解除する場合は、売買代

金の10%を違約金として売主に支払わなければならない」という条項を

入れるという方法もあります。この条項があれば、上記の売主側のリスクも

買主側のリスクも回避することが出来ます。このように個人間売買の場合、

画一的な契約ではなく、柔軟な契約にすることも可能ですので、個人間売買

をご検討の方は、お気軽に当事務所にお問い合わせください。

中古マンションにおける個人間売買の注意点①

中古マンションの一部屋(以下「中古マンション」とします)を

個人間で売買する場合、いくつか注意点があります。中古マ

ンションでは、居住者(所有者)は、管理組合が定めた管理

規約を遵守して生活しなければなりません。この規約の内容

はマンション毎によって内容(ペット可or不可等)が違います。

この管理規約を買主に伝えずに売買すると後々、管理規約の

内容を巡ってトラブル(注)になることもあり得ますので、契約する

前に管理規約のコピーを買主に事前に交付する等をして、

管理規約の内容を伝えておきましょう。

(注)場合によっては、契約を解除されたり、買主に対し損害

賠償しなければなりません。その他に伝えておかないとトラブ

ルになりやすい事項として、民泊の禁止の有無、管理組合の

管理方法、管理組合及び自治会の役員への就任義務の有無

があります。

個人間売買(仲介会社なし)の固定資産税等の精算はどのようにすればいいですか?

個人間売買の場合、固定資産税や都市計画税等諸費用の精算につ

いてどのようにすればよいか悩みどころです。これらの費用の精算につ

いてどのようにすればいいか法律には規定されていません。従って、こ

れらの精算についても売買契約書に定めなければなりません。一般的

に以下の方法の中から決めることが多いです

①日割り計算をする方法

  基準日を決めて、基準日から決済の日までを売主負担、決済日以降

  を買主負担として日割り計算を行い精算する方法です。基準日は関西

    圏では4月1日を設定することが多いようです。例えば5月1日に決済

  を行う場合は、4月1日〜4月30日分を売主負担とし、5月1日〜翌年

  3月31日分を買主負担として、日割り計算(固定資産税等の年額÷3

  65×買主又は売主が負担する日数)を行い、精算します。

②月割計算をする方法

  基準月を決めて、決済日の月までを、売主負担、決済日の月以降を

  買主負担とする方法です。例えば4月を基準日とする場合に、6月1日

  に決済を行うときは、4月〜5月分の計2か月分を、売主負担、6月〜

  翌3月分の計10か月分を買主負担とし、月割計算(固定資産税等の年

  額÷12×買主又は売主が負担する月数)を行います。なお月の途中

  で決済を行う場合は、該当月を売主又は買主のどちらの負担にするか

  話し合いで決めます。

③売主又は買主が全額負担する方法

 日割り計算又は月割計算を行わず、買主か又は売主が全額負担とする

 方法です。仲介会社なしの個人間売買では、売主と買主の信頼関係が

 強いため、このような方法を採用することも多いです。

個人間売買における抵当権抹消登記の注意点

抵当権がついている不動産を売買する場合、最低でも売買

と同時に抵当権抹消登記をしなければなりません。この抵当

権を抹消するためには、売買代金の授受をする日に抵当権

者である金融機関から抹消に必要な書類(解除証書、登記済

証、委任状等)を貰わなければなりません

これらの書類は、当日金融機関に依頼して貰えるものでは

ありません。依頼してから貰えるまで、金融機関によって、

日数は違いますが、最低でも2週間以上前に依頼をしなけ

ればいけない場合が多いです

従って、抵当権抹消登記が必要な場合は、余裕をもって

金融機関に依頼をするようにしましょう。

なお、既にローンを完済して、抵当権抹消に必要な書類

がお手元にある場合は、通常はそのまま使用できますが

金融機関の代表者が交代している等のケースでは、金融

機関に差し替えしてもらう必要がありますので事前に司法

書士にご相談されたほうがいいでしょう。

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