賃借人が死亡したら賃貸借契約はどうなる

不動産の賃貸借契約期間中に、賃借人が死亡した場合、貸主(オーナー)

側はどのように対応すべきでしょうか?

一般的に、

 

@新しい入居者を探す

A賃借人が独居の場合、保証人に家財を処分してもらい、賃貸借契約を終了させる

といった対応がほとんどではないでしょうか?

しかし、上記の対応をする前に、しなければならないことがあります。それは

 

賃借人の相続人全員に合意解除又は引き継ぎの同意を得る

 

事が必要になってきます。賃借権は、賃借人が死亡すると、その他の財産権と

同様に、賃借人の相続人全員に承継されます。従って

 

@の場合、賃借人の相続人全員との間で、が成立しないと新しい入居者

  と契約しても、二重賃貸の状況になります。

Aの場合、そもそも保証人に賃貸借契約を終了させる権限や、家財を処分する

 権利も義務もありませんので、保証人との間でした行為は無効です。

 

つまり、賃借人が死亡した場合に、賃貸借契約を終了させたい場合は、必ず

相続人全員に解除の意思を伝え、同意を得ることが必要になってきます。

万が一、上記の手続きを経ずに、賃借人が残した残置物を、賃貸人が勝手に

処分し、後々トラブルになった場合、賃貸人は損害賠償責任を問われる

可能性が高いです。

 

 

賃借人が残した残置物の処理

身寄りがない借主が、死亡した場合、残した家財等(残置物)の

処理はどうしたらいいですか?という質問をよく受けます。中には

身寄りがないんだから、賃貸人(家主)のほうで処分したらいいんじ

ゃないの?」という方もいます。しかし、残置物は、賃借人の相続財産

ですので、処分する権利は家主にはありません。また残置物には一見

すると価値がなさそうなものでも、よく調べてみると価値があるというケ

ースもありますので、勝手に家主が処分すると、後々トラブルになる可

能性があります。また「身寄りがいない=相続人がいない」とは限りませ

ん。むしろ相続人がいるケースのほうが圧倒的に多いのが現実です

相続人が実はいるのに、勝手に家主が処分すると、トラブルになる可能性

がますます高まります。従って、基本的に残置物の処理手順は以下の

通りになります。

 

@賃借人の相続人を確認する

A賃借人の相続人全員に対し、賃貸借終了の同意書を得る

B賃借人の相続人全員に対し、残置物の処理をお願いする

            又は

  賃借人の相続人全員に対し、家主が残置物を処分すること

  に対する同意書を得る。

 

相続人に、残置物の処理をしてもらうのが、一番良いのですが、現実的には

相続人と賃借人は疎遠になっている場合が多く、なかなか動いてもらえません。

一方、家主の費用で処分をする方法だと、廃棄費用は掛かりますが、相続人の

同意は得やすく、短期間で手続きが終了するケースが多いと思われます。

 

 

 

 

 

 

賃借人の相続人が分からない

賃借人の相続人全員を把握している賃貸人(家主)の方は、あまり

おられないでしょう。しかし、賃借人がなくなられると、上記で述べた

ように、賃借人の相続人全員と連絡を取らないといけません。

賃貸人の方が、市役所等に出向いたとしても、戸籍や住民票は

個人情報を盾に交付してもらえません。この場合、行政書士に

賃貸借契約解除通知書」の作成を依頼すれば、行政書士は、賃貸

借契約解除通知書を作成するために、賃借人及び賃借人の相続

人の戸籍等を取得することが出来ます。また弁護士や司法書士

でも取得することが出来ますが、弁護士に依頼すると弁護士報酬

が発生するので高額になるケースが多く、司法書士は、そもそも

賃貸借契約解除通知書の作成のみを業として行うことはできません。

当事務所では、賃貸借契約解除通知書作成業務と戸籍取り寄せサ

ービス組み合わせすることによって対応しております。また当事務所は

報酬もホームページで公開しておりますので、安心してご依頼いただけます。

賃貸借解除通知書作成の報酬

当事務所では、賃貸人(家主)様の賃借人死亡に伴う、賃貸借

解除通知書作成の報酬は以下のとおりとなっています。当事務所は

弁護士が運営する法律事務所ではないため、家主様の代理人と

なって交渉することはできませんが、解除通知書作成のみならず

交渉のアドバイス等の後方支援も行っています。

 

 〇報酬(税別)  解除通知書+残置物処分についての同意書作成する場合

               金3万円(2通目以降 1通につき5000円加算)

            解除通知書のみ作成

               金2万5,000円(2通目以降 1通につき5000円加算)

           

            上記の報酬に加え、戸籍取り寄せサービス(相続人調査)の報酬が

            加算されます。

              〇賃借人の戸籍取り寄せサービス(相続人調査)の報酬

                             賃借人の相続人が子供又は直系尊属の場合

                      金2万円

                賃借人に代襲相続や数次相続が起こって孫が含まれる場合

                      金3万円

                賃借人の兄弟が相続人になる場合又は数次相続や代襲相続人

                に兄弟相続が発生している場合

                      金4万5000円