住宅ローンが残っている場合の対処方法

住宅ローンが残っているが、自宅を財産分与したい場合の対処方法についてまとめております。ご参照ください。

〇全額繰り上げ返済をする(2023/03/31作成)
〇金融機関に債務者変更を打診する(2023/03/08作成)
〇連帯保証人の解除を依頼する(2023/03/08作成)
〇借り換えを検討する(2023/03/24作成)
〇親等からの資金援助を受ける(2023/06/05作成)
〇離婚協議書の提出を求められることがある(2024/03/25作成)

全額繰り上げ返済をする

残っている残債務額が少額の場合や、退職金が入り資金に余裕がある場合は、住宅ローン等の一括返済をするのも一つの手です。全額返済すると抵当権も消滅しますので、名義変更も自由にすることが出来ます。なお返済すると通常は、後日抵当権抹消登記に必要な書類が送られてきます。財産分与の登記をする際には、当該書類を用いて抵当権抹消登記も同時に行うこととなりますので、紛失しないように注意しましょう。

金融機関に債務者変更を打診する

(例)〇自宅の名義と住宅ローンの債務者はA
   〇離婚に伴い自宅をBに財産分与し、住宅ローンもBに引き継がせたい

上記のように、自宅を財産分与するとともに、住宅ローンも譲受人が引き継ぐことで合意した場合は、債務者変更の打診を金融機関に対して行い、その承諾を得なければなりません。承諾に当たっては、譲受人の年収等から、残債務を問題なく支払っていけるかどうかを審査します。従って、譲受人が正社員で安定的な収入がある場合は認められやすいですが、専業主婦(主夫)、パート勤務等の収入がない、または収入が安定していない等の場合は認められない可能性が高くなります。
認められると、財産分与による所有権移転登記と債務引き受けによる債務者変更登記(抵当権変更登記)をすることとなり、住宅ローンは譲受人に引き継がれることとなります。
認められないと、そのままだと財産分与登記は出来ませんので、他の方法を検討することとなります。

連帯保証人の解除を依頼する

(例)〇自宅の名義はA・B共有と住宅ローンの債務者はA
   〇離婚に伴い自宅をB持分をAに財産分与し、Bは住宅ローンの連帯保証人

上記のように、譲渡人が譲受人兼債務者の連帯保証人となっている場合、連帯保証人の解除の打診を金融機関に対して行い、その承諾を得なければなりません。承諾を得ないまま所有権移転登記をしても、連帯保証契約は有効のままだからです。承諾に当たっては、譲受人(A)の単独の年収で残債務の返済可能かどうかをを審査します。この場合、もともとの借入時が夫婦A・Bの年収を合算してた金額をもとに借入していた場合は、Aの現状の収入によっては審査に落ちることがあります。従って、譲受人が正社員で安定的な収入がある場合は認められやすいですが、専業主婦(主夫)、パート勤務等の収入がない、または収入が安定していない等の場合は認められない可能性が高くなります。
連帯保証契約の解除が認められない場合は、他の方法を検討することとなります。
なお、連帯保証契約を放置しておくと、将来Aが返済できなくなった時に、Bが残債務を一括返済しなければなりませんのでご注意ください。

借り換えを検討する

(例)〇自宅の名義はA単独所有で住宅ローンの債務者はA
   〇離婚に伴い自宅をBに財産分与し、Bが住み続けるが住宅ローンを
    借りている金融機関の審査は通らなかった

上記の場合、別の金融機関で住宅ローンを借りるいわゆる借り換えを検討する方法もあります。金融機関によっては、正社員でなくフルタイムのパートであっても、借入額によっては審査が通る場合もあるので、複数の金融機関に申し込むと良いでしょう。ただし、いくら収入があってもブラックリストに載っている人は借りることが難しいと言わざるを得ません。特に携帯電話の本体を割賦で購入している場人で、携帯料金を何回か滞納した事がある方はブラックリストに掲載されている可能性があるので要注意です。金融機関は都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合の順に審査がゆるやかになる傾向にありますので、今借りている銀行が金融機関が都市銀行なら、地方銀行・信用金庫等に打診すると良い結果につながりやすくなるでしょう。借り換えが決まると、借り換え日に

     ①財産分与による所有権移転登記(住所変更登記が必要な場合は住所変更登記)
     ②抵当権抹消登記(現在借りている住宅ローン)
     ③抵当権設定登記(新たに借り入れする住宅ローン)


の申請を行うことになります。

親等から資金援助を受ける

現在借入している金融機関の審査や、住宅ローンの借り換えの審査にも落ちてしまった場合、現在の
残債務額にもよりますが、親等の直系尊属の資金援助を受けたら完済できるような状況ならば、
度親等に資金援助を申し込むことも検討しましょう
。直系尊属からの贈与の場合は一定の要件を満
たせば「相続時精算課税制度→くわしくはこちら」の利用すれば、贈与税を負担しなくても済みま
す。また贈与を受けることに抵抗感がある場合は、借用書(金銭消費貸借証書)を作成し、少しず
つ返済していく形にしておけば良いでしょう。
資金援助を受けることが出来たら、現在借り入れて
いる金融機関に繰り上げ返済の申込をし完済後、抵当権抹消登記手続きに必要な書類を取り寄せし
てください。なお繰り上げ返済の申込等は現借入者(元配偶者で譲渡人)本人が金融機関に行か
なければならない場合が多いですので、事前に金融機関に確認しておく必要があります。なお登記
手続きは以下のような流れとなります。

   ①住所(氏名)変更登記(必要に応じて)
   ②抵当権抹消登記
   ③財産分与を原因とする所有権移転登記

離婚協議書の提出を求められることもある?

財産分与の譲受人が、譲渡人の住宅ローンを完済するために借り換えを申込みする際には、金融機関から離婚協議書の提出を求められることがあります
これは、金融機関が住宅ローンの審査をするにあたって、本当に財産分与の事実があるかどうか
を確認するために行われるものです。

そのため、口頭で財産分与について合意している場合でも、住宅ローンの借り換えを予定している方は、あらかじめ離婚協議書を作成しておいた方が無難といえるでしょう。なお、この協議書
は公正証書にする必要は無く、私文書(実印での押印+印鑑証明書付)でも十分です。

さらに言えば、親権等の財産分与以外の事項も記載された離婚協議書ではなく、財産分与の事項
のみが記載された財産分与協議書でも認められる金融機関もあるので、事前に担当者に確認すべきでしょう。
また、当事務所では金融機関に提出する協議書作成も承っていますのでお気軽にお問い合わせください。協議書作成の報酬は以下のページをご覧ください。

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