住所変更登記が必要な場合

住民票と実際の居住地が違う場合（2021/08/20作成）

住所変更登記が不要な場合

住所変更登記が不要な場合②（2022/01/07作成）

住所（氏名）変更登記が義務化されます（2023/08/13修正）

近々住所を登記上の住所に戻す予定ですが登記しなければなりませんか？（2022/07/25作成）

住所変更登記に印鑑証明書や権利証が必要な場合（2021/05/20更新）

住民票等で沿革がつかないケースとは（2021/07/26作成）

住所変更登記に必要な書類

住民票の取得には注意が必要です(2021/06/03作成）

住所変更登記の費用

引っ越しされたときに、たいていの方は市役所等各種役所に転居

届を出されると思います。しかし、忘れられる事の多いのが、法務局

に対する手続きです。通常不動産を購入される場合、売買代金を支

払う日（決済日）に不動産の名義が買主に変更されます。しかし、決

済日前に不動産の住所地に住民票を移すことはしません。そうなると

当然買主の登記簿上の住所は前住所で登記されます。この登記簿上

の住所は市役所等に転居届を出したからといって当然に変更されず、

法務局に対して一定の登記を申請する必要があります。このように登記

簿上の住所を現在の住民票の住所に直す登記の事を住所変更又は

更正登記（所有権登記名義人住所変更又は更正登記）といいます。

運転免許証の住所変更は、住民票等の公的証明書がなくても、郵便物等でも住所

変更手続きが出来ますが、法務局における住所変更登記には、住民票等の市区町

村長の公的証明書が必要となってきます。

従って、住民票の住所と実際の居住地が異なっていても、住民票等の住所が登記

上の住所と一致している場合は、住所変更登記は不要というよりそもそも申請で

きません。

例えば、単身赴任等で自宅ではなく違う場所に住んでいても、住民票の住所は

自宅にある場合、住所変更登記は不要です。

逆に住民票上の住所も移している場合、住所変更登記は必要となります。特に

今後は住所変更登記は２年以内にしなければならないという住所変更登記の義

務化が施行予定ですので、お気を付けください。

登記簿上の住所と現在の住所が違う場合でも、下記の

様なケースでは住所変更登記が不要です。

①市町村合併に伴って自治体名が変更になった場合。

②村から町に改称又は町から市に改称した場合。

　→公知の事実として扱われますので、住所変更登記は不要です。但し

　　管轄の法務局以外で、所有権移転登記や抵当権設定登記等を申請

　　する場合には、住所変更登記は不要だが、市区町村長発行の変更

　　証明書の添付を求められることがあります。

住所変更登記は登記上の住所と現住所が異なる場合に必要となってきます。

従って、過去に住所変更したことがあっても、現在は登記上の住所に住民票

がある場合は住所変更登記は不要です。例えば、登記上の住所ＡからBに住所

変更したがさらにＡへ住所変更した場合です。なお過去の住所地への住所変

更登記は認められていませんので、この場合Bへの住所変更登記は出来ません。

また、実際に住んでいる住所はBだが、住民票は登記上の住所であるＡにおい

ているといったケースにおいても不要です。

2021年４月21日に、民法等の一部等を改正する法律案が成立し、不動産における
所有権登記名義人住所（氏名）変更登記申請が義務化されることになりました。具
体的には、住所（氏名）が変更してから、２年以内に申請しなければならず、正当
な理由なく申請を怠った場合は、５万円以下の過料に処せられます。
また、上記の「正当な理由」とは、余程の事情、例えば登記名義人がDV被害者で、
住所変更登記をしてしまうと、加害者に居場所が知られ、生命・身体に危害が加え
られる恐れがある場合等に限られます。従って、単に仕事が忙しいといった理由で
は認められませんので、注意が必要です。また、法人について、本店・商号等に変
更があった場合についても同様です。従って法人において、会社の本店・商号に変
更が生じた場合、法人登記と不動産登記の両方で変更登記が必要になります。
また、重要な点がもう一つあります。通常このような改正の場合施行日以後の、住
所変更等が対象となってきますが、この規定は特別に施行日前の住所（氏名）変更
も対象となる事です。施行日前に、既に住所（氏名）変更登記から２年以上経過し
ているものについては、施行日から２年以内に住所（氏名）変更登記をしなければ
なりませんので注意が必要です。
なお施行日は、令和8年４月１日と決定されました。

例えば単身赴任中に単身赴任先に住所を移しているが、終われば戻す予定といった

ように、近々住所を戻す予定であるということが多々あります。このような場合、

現在の住所へ住所変更登記をしてしまうと、単身赴任先から戻ってきた時にも住所

変更登記が必要となってしまいます。

従って、近々住所を戻す予定の場合は、住所変更登記をしないでおくことも一つの

考えといえるでしょう。

但し、抵当権抹消登記や抵当権設定登記をする場合は、このような状況でも必ず住

所変更登記が必要となります。また住所変更登記の義務化が施行された後は、住所

変更の日から2年以内（又は施行日から２年以内）に登記をしないと罰則があるため

注意が必要です。

通常、住所変更登記には住民票や戸籍の附票を添付すればよく印鑑

証明書や権利証等は必要ありません。しかし、複数回住所変更して

いると、住民票や戸籍の附票だけでは、登記簿に記載された登記名

義人の住所からつながりがつかない場合があります。

このような場合でも、住所変更登記はすることは出来ます。但し、

住民票等の公的な書類で沿革がつかない分、代替書類で登記名義人

と申請人が同一であることを証明しなければなりません。

具体的には、登記名義人と申請人は同一人物であることに相違ない

旨を記載した上申書（印鑑証明書付）及び権利証を添付します。

従って、原則としては、住所変更登記に印鑑証明書や権利証は不要

ですが、住所の沿革がつかない場合は、印鑑証明書と権利証が必要

になる場合があります。

なお、住所の沿革がつかない場合の、追加書類については、法律で

決まっているわけではなく、各法務局の裁量に委ねられています。

従って申請される法務局によっては、上記の取り扱いと異なる場合

がありますので、事前に法務局にお問い合わせください。

住所変更登記で住民票等で沿革がつかないケースがあります。このように住民票で

沿革がつかない原因は、保存期間満了により廃棄されているからです。

では、どのようなケースが、住民票等が廃棄されて沿革がつかないケースに当ては

まるのでしょうか？以下に記したいと思います。

　　→令和元年６月２０日に除票となった住民票等の保存期間が５年から１５０年間

　　　と変更になりましたが、既に廃棄されてしまった住民票等は復活しませんので

　　　平成２６年６月より前に除票となった住民票等は取得できない事が多いです。

　転籍により除票となっていること

　　→①の事由が発生していも、本籍地に変動が生じていなければ、戸籍の附票を

　　　取得すれば沿革がつきますが、転籍又は改製によって戸籍の附票が除票とな

　　　っていれば、住民票と同じく廃棄されて沿革がつかなくなっていることが多

　　　いです。

住所変更登記に必要な書類は以下の通りです。

①必ず必要な書類

• 住民票又は戸籍の附票
 

　　　　　登記簿上の住所から現住所までの沿革をつける必要

         があります。登記簿上の住所から現住所まで１回変更

　　　　　された場合なら住民票、複数回なら戸籍の附票を取得

　　　　　される事をおすすめいたします。

• 委任状
　　 当事務所に依頼される場合は当方で作成します。ご自身

でされる場合は必要ありません。

②場合によっては必要な書類

• 非課税証明書

　　　　 市役所等の行政上の措置によって住所が変更した場合

　　　　 に必要な書類です。住居表示実施証明書や合併による

　　　　 証明書等、事例によってさまざまな書類があります。

• 権利証
• 印鑑証明書
• 不在籍・不在住証明書
• 上申書・保証書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・等々

通常、住民票を市区町村役場に請求すると、ひとつ前の前住所のみ

記載されている住民票を交付されます。

従って、複数回住所移転している場合は、戸籍の附票を取得するし

かないと思いがちですが、実はそうではありません。

同一市町村で複数回住所移転している場合、改製されていない限り

住所移転の履歴が全て記載された住民票を取得することができます。

但し取得の際、窓口で漫然と、住民票がほしい旨を伝えるのではな

くて「住所の履歴が全て載っている住民票が欲しい。」とか「〇〇

から現住所までの履歴が載っている住民票が欲しい。」と伝えて

請求しましょう。

細かい金額ですが、住民票と戸籍の附票を取得するより、住民票の

みの取得の方が費用も節約できますので、ぜひお試しください。

〇登記費用

• 報酬 金１万円（税別）

• 実費
 

　　　　　登録免許税　不動産の個数×１０００円

　　　　　事前閲覧代　１通につき金３３５円

　　　　　完了後謄本　１通につき金５００円

　　　　　通信費等　　金 １８１０円（通常）

　　　　　住民票等取得　金２００円〜金３５０円（市町村によって違います。）

　　土地１筆・建物１筆の計２筆の場合　登記費用は約１７，０００円になります。

〇追加報酬

• 申請が二件になる場合

　　　　（例）土地がAさん所有、建物がBさん所有で両方とも住所変更

　　　　する場合は、２件で申請しなければなりません。

　　　　　→報酬の半額を加算