注意点＆豆知識のページ→こちら

贈与登記の必要書類
未成年者に贈与する場合の必要書類
最短１回の面談で済む場合があります（2022/12/13作成）
贈与登記を申請してから完了までの期間は？（2025/09/18修正）
所有権移転及び持分全部移転は一括申請可能です（2023 /12/08作成）
贈与登記の報酬
相続登記と同時に依頼された場合は値引きいたします（2026/07/15作成）
贈与登記における登録免許税（2021/07/29作成）
登録免許税以外の実費は？（2022/01/14作成）
贈与登記の費用例①住所変更無・権利証有・贈与契約書作成不要の場合（2021/06/03修正）
贈与登記の費用例②住所変更無・権利証有・贈与契約書作成要の場合
贈与登記の費用例③住所変更有・権利証有・贈与契約書作成不要の場合
贈与登記の費用例④住所変更有・権利証有・贈与契約書作成必要の場合
贈与登記の費用例⑤住所変更無・権利証無・贈与契約書作成不要の場合
贈与登記の費用例⑥住所変更無・権利証無・贈与契約書作成必要の場合
贈与登記の費用例⑦住所変更有・権利証無・贈与契約書作成必要の場合
全国対応可能
相続時精算課税制度のメリット②相続放棄できる
生前贈与で遺留分対策を
親（贈与者）が認知症でも生前贈与できますか？（2022/09/30追記）
住宅ローン返済中の贈与
贈与登記専用のお問い合わせページ

贈与登記の必要書類は原則として以下の通りです。

①贈与者（譲渡人）に必要な書類

　　〇権利証書（登記済証又は登記識別情報）
　　〇印鑑証明書（有効期限３か月）
　　〇固定資産税評価証明書等の評価額がわかる書類
　　　　→登記申請する年度の分が必要です
　　〇御実印
　　〇身分証明書（運転免許証・パスポート）

　　　以上が基本的な必要書類です。また住所変更・氏名変更がある方は住民
　　　票・戸籍の附票・戸籍謄本等が必要になります。また事案によっては上
　　　記以外の書類等が必要になる場合があります。

②贈与を受けられる方に必要な書類

　　〇住民票
　　〇印鑑（認印でも可能です）
　　〇身分証明書（運転免許証・パスポート）

未成年者に贈与する場合は、契約は未成年者の親権者だけでなく、未成年者自身が締結
できますが、登記申請においては、親権者が未成年者に代わって申請する事が一般的です。
この場合通常の必要書類に加えて、以下の

書類が必要となってきます。なお通用の必要書類は→こちら

　　　　　①親権者と未成年者の親子関係が分かる戸籍謄本（有効期限３か月）
　　　　　②親権者及び未成年者の本籍地入りの住民票

基本的に、親権者の戸籍謄本及び本籍地入りの住民票（家族全員）を取得
すれば良いと思われます。なお上記①にも記載していますが、戸籍謄本には
３か月以内の有効期限がありますので、ご注意ください。

贈与登記においては、贈与者と受贈者の面談による本人及び意思確認が必要ですが、当事務所では
ご希望に応じてメール等を活用し1回の面談で登記手続きを行うことも可能です。具体的には以下の
手順となります。普段お忙しくてなかなか時間をとれない方は是非ご検討ください。

①当事務所からメールにて必要書類のご案内
　　　　　　↓
②依頼者様からメールにて当事務所へご送付
　（注）原本は面談当日にご持参いただきます。

　　　　　　↓
③当事務所がお見積書及び登記書類の作成
　　　　　　↓

④当事務所がお見積書及び登記書類の作成

単独所有しているご自宅と前面道路等の共有持分を贈与する場合、ご自宅は登記の目的が「所有権
移転」となり共有持分については登記の目的が「○○持分全部移転」となります。
ところで、一括申請の要件は登記の目的・原因・当事者が同一であることが要件となります。です
ので一見すると、「所有権移転」と「○○持分全部移転」は一件の申請ではできず、２件に分けて
申請せざるを得ないように思われます。しかし、実は「所有権移転」と「○○持分全部移転」は共
有持分について第三者の権利が登記されておらず、他の一括申請の要件を満たしている限り、一括
申請が認められています。
従って、A所有の自宅と前面道路等のA持分を同じ日にBに贈与した場合、A持分につき抵当権や差押
え等の第三者の権利等に関する登記がされていない時は、一括申請することが出来ます。
ところが、司法書士事務所によっては、上記のように１件の申請で登記できるところ、あえて２件で
申請しているところが見受けられます。２件に分けて申請する分、報酬が割高になっている事務所もありますので注意してください。また２件に分けていても報酬は１件分で請求している事務所もござい
ます。一見すると良心的に思われるかもしれませんが、実は２件に分けると１件で申請するより、登録免許税が高くなる場合がありますのでこれも要注意といえるでしょう。
当事務所では、このように一括申請できる場合は、お客様の登記費用の負担の軽減を図る観点から全て一括申請するようにしていますので、贈与による名義変更をご検討の方は是非お問い合わせください。

贈与登記を申請してから、完了するまで奈良地方法務局本局の場合、２０２５年９月現在１か月以上かかります。ご相談を受けて浮から申請をするまで、最短で1週間以上かかることが一般的ですので、ご相談を受けてからだと最短で１か月と１週間以上程度かかるとお考え下さい。
なお、申請してから完了までの期間は法務局の混み具合によって変動します。特に

　〇年度末である3月中旬から4月中旬まで
    〇GWや年末年始などの長期休暇の前後

等は法務局も混雑し、通常よりは長期間かかることがあります。上記期間に関わらず
お急ぎの場合は、なるべく早めにご相談ください。

贈与登記を当事務所に依頼される場合には報酬と実費がかかります。当事務所では、
原則として、贈与登記の報酬は原則定額制とさせていただいております。

〇当事務所の贈与登記報酬

　　　　　　　　贈与契約書作成不要の方の場合

　　　　　　　　　①金４万円（税別）

　　　　　　贈与契約書作成ご希望の方の場合（オプション）

　　　　　　　　　②金7000円追加（税別）

　　　　　　住所・氏名変更登記が必要な場合

　　　　　　　　　③金7000円（税別）追加

　　　　　（根）抵当権抹消も同時に依頼される場合

　　　　　　　　　④金7000円（税別）追加

　　　　　　権利証が紛失している場合で本人確認情報を
　　　　　　作成する場合

　　　　　　　　　⑤金２万円（税別）追加

　　　　　　贈与者の意思確認のために出張が必要な場合

　　　　　　　　　片道30分以内の場合

　　　　　　　　　　→金５０００円（税別）追加

　　　　　　　　　片道３０分〜４５分以内の場合

　　　　　　　　　　→金７５００円（税別）追加
　　　　　　　　　片道４５分～１時間以内の場合
　　　　　　　　　　→金１万円（税別）追加
　　　　　非対面で本人確認（ekyc)を行う場合
　　　　　　　　1名につき　金４５００円追加
　　　　　非対面で本人確認（郵送)を行う場合
　　　　　　　　1名につき　金４０００円追加
 

　〇上記料金に含まれる業務

　　　    〇贈与登記の相談
　　　　〇贈与登記申請書・登記原因証明情報・委任状等作成
　　　　〇贈与者・受贈者の本人確認・意思確認業務
　　　　〇贈与登記申請の代理
　　　　〇完了書類の送付・返却
    　　　 〇贈与契約書作成をご希望の方は、上記の通り追加報酬が発生します。

例えば、両親の共有となっている不動産があり、父が死亡している場合に、母の名義も含めて子供
に変えたいというケースにおいては、父の持分については相続登記、母の持分については贈与登記
が必要となります。
このようなケースにおいては、贈与登記の報酬と相続登記の報酬が両方発生しますが、当事務所では
相続登記と贈与登記を同時に依頼された方には、全体の報酬額より

　　　　　金１万５０００円

値引きさせていただきます。別々に依頼される場合と比べて大変お得となっておりますので、贈与登記と相続登記の手続きでお悩みの方は、一度当事務所にお問い合わせください。

贈与登記の費用には、報酬と実費部分に分けることが出来ます。報酬は司法書士
事務所によって異なりますが、実費部分はどの司法書士に依頼しても変わりません。
実費部分の中で、特に高いのが登録免許税です。
登録免許税は、法務局に贈与による所有権移転登記を申請するにあたって、法務局
に納める税金のことをいいます。
税額は課税価格（1000円未満を切り捨て）に20/1000つまり2%を乗じた金額（100
円未満切り捨て）となります。
この課税価格は、原則として贈与対象となる不動産の所在地である市区町村の固定資
産課税台帳に登録されている評価価格となります。
従って評価額が1000万なら登録免許税は20万、評価額が2000万なら登録免許税は40
万、逆に評価額が500万なら登録免許税は10万と評価額によって変動します。
この評価価格を知るには、毎年役所から送付されてくる、固定資産納税通知書に添付
されている課税明細書に記載されています。
お手元に課税明細書が無い場合は、市役所等で固定資産評価証明書を取得いただけれ
ば確認できます。なお評価額がない公衆用道路等や評価面積と公簿面積が異なる場合は、
法務局による認定価格や割り戻しにより算出された価格が課税価格となり評価価格と一
致しませんので注意が必要です。

贈与登記における実費は登録免許税が最も高額です。その他の実費は

〇不動産登記情報の事前取得費
〇完了後の不動産登記事項証明書の取得費
〇住民票や固定資産評価証明書の取得費
〇法務局や完了後の書類を送付するための通信費

等です。従って贈与する不動産の個数が多くなければ登録免許税以外
の実費はほとんどが1万円以内に収まります。

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で贈与する場合。

　　　　贈与契約書の作成→不要

　　　　住所変更登記の必要性→無

　　　　権利証の有無→有

〇報酬

　　　　①　　　　　金４万円

　　　　②消費税 金４０００円（10％）

　　　　③   合計 金４万４０００円

〇実費

　　　　①登録免許税　金２０万円

　　　　②閲覧代　　　　金６７０円

　　　　③完了後登記事項証明書　金５００円

　　　　④通信費　　　　　　　　　　　 金１８１０円

　　　　⑤合計　２０万２，９８０円

　　　　（注）④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

　　　　　　　依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

　　　　　　　これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

　　　　　　　変更になります。また面談させていただくために、遠方に

　　　　　　　出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ　

　　　　　　　ていただきます。

〇合計金２４万６，９８０円

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で贈与する場合。

　　　　贈与契約書の作成→必要

　　　　住所変更登記の必要性→無

　　　　権利証の有無→有

〇報酬

　　　　①　　　　　金４万７０００円

　　　　②消費税 金３７６０円（８パーセント）

　　　　③   合計 金５万７６０円

〇費用

　　　　①登録免許税　金２０万円

　　　　②閲覧代　　　　金６７０円

　　　　③完了後登記事項証明書　金５００円

　　　　④通信費　　　　　　　　　　　 金１８１０円

　　　　⑤合計　２０万２，９８０円

　　　　（注）④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

　　　　　　　依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

　　　　　　　これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

　　　　　　　変更になります。また面談させていただくために、遠方に

　　　　　　　出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ　

　　　　　　　ていただきます。

〇合計金２５万３，７４０円

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で贈与する場合。

　　　　贈与契約書の作成→不要

　　　　住所変更登記の必要性→有

　　　　権利証の有無→有

〇報酬

　　　　①　　　　　金４万７０００円

　　　　②消費税 金３７６０円（８パーセント）

　　　　③   合計 金５万７６０円

〇費用

　　　　①登録免許税　金２０万円（贈与）

　　　　　　　　　　　　　　金１０００円（住所変更）

　　　　②閲覧代　　　　金６７０円

　　　　③完了後登記事項証明書　金５００円

　　　　④通信費　　　　　　　　　　　 金１８１０円

　　　　⑤合計　２０万３，９８０円

　　　　（注）④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

　　　　　　　依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

　　　　　　　これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

　　　　　　　変更になります。また面談させていただくために、遠方に

　　　　　　　出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ　

　　　　　　　ていただきます。

〇合計金２５万４，７４０円

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で贈与する場合。

　　　　贈与契約書の作成→必要

　　　　住所変更登記の必要性→有

　　　　権利証の有無→有

〇報酬

　　　　①　　　　　金５万４０００円

　　　　②消費税 金４３２０円（８パーセント）

　　　　③   合計 金５万８３２０円

〇費用

　　　　①登録免許税　金２０万円（贈与）

　　　　　　　　　　　　　　金１０００円（住所変更）

　　　　②閲覧代　　　　金６７０円

　　　　③完了後登記事項証明書　金５００円

　　　　④通信費　　　　　　　　　　　 金１８１０円

　　　　⑤合計　２０万３，９８０円

　　　　（注）④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

　　　　　　　依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

　　　　　　　これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

　　　　　　　変更になります。また面談させていただくために、遠方に

　　　　　　　出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ　

　　　　　　　ていただきます。

〇合計金２６万２３００円

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で贈与する場合。

　　　　贈与契約書の作成→不要

　　　　住所変更登記の必要性→無

　　　　権利証の有無→無（紛失）

〇報酬

　　　　①　　　　　金６万円

　　　　②消費税 金４８００円（８パーセント）

　　　　③   合計 金６万４８００円

〇実費

　　　　①登録免許税　金２０万円

　　　　②閲覧代　　　　金６７０円

　　　　③完了後登記事項証明書　金５００円

　　　　④通信費　　　　　　　　　　　 金１８１０円

　　　　⑤合計　２０万２，９８０円

　　　　（注）④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

　　　　　　　依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

　　　　　　　これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

　　　　　　　変更になります。また面談させていただくために、遠方に

　　　　　　　出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ　

　　　　　　　ていただきます。

〇合計金２６万７７８０円

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で贈与する場合。

　　　　贈与契約書の作成→必要

　　　　住所変更登記の必要性→無

　　　　権利証の有無→無（紛失）

〇報酬

　　　　①　　　　　金６万７０００円

　　　　②消費税 金５３６０円（８パーセント）

　　　　③   合計 金７万２３６０円

〇費用

　　　　①登録免許税　金２０万円

　　　　②閲覧代　　　　金６７０円

　　　　③完了後登記事項証明書　金５００円

　　　　④通信費　　　　　　　　　　　 金１８１０円

　　　　⑤合計　２０万２，９８０円

　　　　（注）④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

　　　　　　　依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

　　　　　　　これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

　　　　　　　変更になります。また面談させていただくために、遠方に

　　　　　　　出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ　

　　　　　　　ていただきます。

〇合計金２７万５３４０円

（事例）評価額１０００万円の土地１筆を以下の条件で贈与する場合。

　　　　贈与契約書の作成→必要

　　　　住所変更登記の必要性→有

　　　　権利証の有無→無（紛失）

〇報酬

　　　　①　　　　　金７万４０００円

　　　　②消費税 金５９２０円（８パーセント）

　　　　③   合計 金７万９９２０円

〇費用

　　　　①登録免許税　金２０万円（贈与）

　　　　　　　　　　　　　　金１０００円（住所変更）

　　　　②閲覧代　　　　金６７０円

　　　　③完了後登記事項証明書　金５００円

　　　　④通信費　　　　　　　　　　　 金１８１０円

　　　　⑤合計　２０万３，９８０円

　　　　（注）④の通信費は法務局に申請にかかる分と完了書類を

　　　　　　　依頼者の方に返却する費用が含まれています。従って

　　　　　　　これら以外に通信費がかかった場合は④の金額から

　　　　　　　変更になります。また面談させていただくために、遠方に

　　　　　　　出張した場合は、実費相当額を交通費として請求させ　

　　　　　　　ていただきます。

〇合計金２８万３９００円

当事務所は、生前贈与による不動産の名義変更は、全国対応

しております。従って

〇生前贈与の対象の不動産が遠方にある場合

このような場合でも、当事務所にお気軽にご依頼下さい。

もちろんこのような場合でも当事務所の報酬は上がりません。

従前は、生前に相続人に贈与した場合、贈与した時期に関わらず、遺留分の算定の基礎となる財産

に贈与した財産の価額も加えられていました。例えば、相続開始時に残っていた相続財産が3000万

円しかなくても、過去に相続人に1000万円の土地を贈与していた場合、遺留分の算定の基礎となる

財産は4000万円（3000万＋1000万円）となり、結果として遺留分権利者の遺留分が、増加するこ

とになっていました。

しかし、今回相続に関する法制度の改正にともなって、この遺留分の規定も変更となり、相続人に対

する贈与は、相続開始前の10年間にされたものに限って、遺留分算定の基礎となる財産に加えると

されました。

従って、先ほど述べた例の贈与が、相続開始の11年前にされたものの場合、加算されず、遺留分算

定の基礎となる財産は3000万円となり、遺留分権利者の遺留分は減ることとなります。

なお、この規定は生前贈与に限ったものであり、遺言にはこのような効力はありません。従って今後

は、遺留分対策として、生前贈与を選択するということも検討していく必要があると思われます。

ただ、この規定は2019年7月1日に施行されていますので、それよりも前に生じた相続については、

従前の規定すなわち、相続人に対する贈与は時期に関わらず加算されるということになりますのでお

気を付けください。

親等（以下「贈与者」）から生前贈与を受ける場合、贈与者が認知症にかかっていると、
贈与者に意思能力すなわち財産処分能力があるかないかが問題となります。意思能力が
ないと判断されれば、生前贈与したとしても、その生前贈与行為は無効とされてしまい
ます。しかし、認知症を発症したからと言って直ちに、意思能力がないとされるのでし
ょうか？実はそうではありません。認知症であっても、程度（特に軽度や初期）によっ
ては、意思能力があると判断されることもあります。
しかし、認知症の人が、意思能力すなわち生前贈与をしても後で無効とならない財産能力
を有しているかどうかを判断する事は、一般人はもちろん、司法書士や弁護士でさえ判断
は難しいものです。
そこで、贈与者が認知症である場合、医師に診察してもらい、意思能力があるかないかを
判断してもらいましょう。そして将来のトラブル防止のために、口頭ではなく贈与者が意
思能力すなわち財産処分能力があるといった旨の診断書を取得しておきましょう。この場
合、診断書を取得してから速やか（出来れば同時並行的に）生前贈与行為をすることが重
要です。期間が空きすぎるとその間に認知症がすすみ、意思能力がない状態になることに
つながりかねないからです。
一方、贈与者が認知症で意思能力がない場合、成年後見制度を利用して生前贈与行為をしよ
うと検討される方がおられます。しかし成年後見制度を利用したとしても、生前贈与はでき
ません。成年後見制度は、被後見人の財産を保護つまり減らさないようにするための制度
であり、生前贈与のような、被後見人の財産を減らすような行為はできないからです。

（追記2022/09/30)
皆さんもご存じかもしれませんが、製薬大手のエーザイ等が開発中の薬で認知症の症状の進
行を抑制する効果がみられたと発表しました。今後は医療の進歩によって認知症の方でも通
常の財産処分能力を有している方が増えてくるかもしれません。そうなるとますます上記の
方法で、贈与行為を行えるケースも増えてくることが予想されます。

住宅ローンを利用する際には、ほとんどの場合抵当権設定契約を結ぶことになります。この抵当権

設定契約の中には、担保がついている不動産を処分（名義変更）する際には、住宅ローン会社（金

融機関等）の承諾を得なければならないという旨の条項が入っています。

では、住宅ローン返済中に、贈与をしたくても住宅ローン会社の承諾が得られないという事がある

のでしょうか？

実は、住宅ローンの借主（以下「借主」とします）の名義がすべてなくなるといったようなケース

以外では、すんなり承諾が得られることが多いのが実情です。ですので、

〇親名義の土地に、借主（子供）が家を建築した場合で、底地の贈与を親から受ける場合

〇義親名義の土地に、借主（婿・嫁）が家を建築した場合で、底地の贈与を借主の配偶者（義

　親の実子）が受ける場合

〇借主名独所有の土地建物の一部を、借主の配偶者又は子に贈与する場合

などは、すんなりと承諾を得られる事が多いですので、それほど心配する事はないでしょう。

逆に、

〇借主名義の土地建物の全てを、配偶者又は子に贈与する場合

のような場合、借主名義がすべてなくなることに該当しますので、承諾を得られるかどうかは配偶

者等が金融機関の審査に通るかにかかってきます。もし、審査に通らずに承諾が得られないときに

、どうしても贈与したいときにとりうるべき手段としては

②受贈者（配偶者等）を借主として、他の金融機関で借り換えることを検討する

の二つの方法が考えられます。この二つの方法が困難な場合は、住宅ローンの完済が終わるまで、

贈与することを控えましょう。間違っても、承諾を得ないで贈与しないでください。住宅ローン会

社（金融機関等）に発覚すると、一括返済を求められる恐れがあります。

贈与登記の登記費用は、一番精度の高いお見積りをご希望なら不動産登記事項証
明書（インターネット登記情報でも可）と固定資産評価証明書が必要ですが、下
記のフォームを入力いただければ、概算ですが、ある程度精度の高いお見積をさ
せていただくことが可能です

（注）不動産の個数は、地番・家屋番号毎に数えて入力してください
（注）贈与する持分は、実際に移転する持分を入力ください。例えば
　　　贈与者の方が単有している不動産を全部贈与する場合は、１／１
　　　贈与者の共有持分１／２を全部贈与する場合は、１／２と入力くだ
　　　さい。
（注）所有権の登記をした時点のご住所又はお名前から現在のご住所とお
　　　名前が違う場合は住所・氏名変更登記有にチェックしてください
（注）マンションの場合は、敷地権割合を入力してください。敷地権割合
　　　は権利書の不動産の表示又は登記事項証明書に記載されています。
（注）評価証明書に非課税面積の記載がある場合は、ご質問欄に、非課税
　　　面積と課税面積を入力してください。